省エネ基準適合住宅とは？住宅ローン控除（減税）との関係も解説

2025年から、すべての新築住宅で省エネ基準への適合が義務化されることをご存じでしょうか。
国が定める「省エネ基準適合住宅」は、これからの家づくりの最低ラインとも言える重要な制度です。

さらに、2024年度以降の住宅ローン減税（住宅ローン控除）では、省エネ性能によって減税額が変わる仕組みに。
つまり、省エネ基準を満たすかどうかで、数十万円単位の差が出る時代になっています。

この記事では、「省エネ基準適合住宅とは何か」「ZEH水準・長期優良住宅・低炭素住宅との違い」「住宅ローン減税・補助金との関係」「メリット・デメリット」を初心者にもわかりやすく解説します。

省エネ基準適合住宅とは？

制度の背景

この制度の背景には、国の「2050年カーボンニュートラル」方針があります。
住宅分野のエネルギー消費を減らすため、「2025年：新築住宅のすべてで省エネ基準適合を義務化」
「2030年：新築住宅の平均でZEH水準を目指す」という段階的な目標が掲げられています。
つまり、「省エネ基準適合住宅」は、将来的にすべての家が満たすべきスタンダードになる基準なのです。

省エネ基準適合住宅の主な基準項目

① 外皮性能（断熱性能）

住宅の断熱性を数値化した「UA値」で評価されます。
地域ごとに上限が定められており、たとえば東京都（6地域）では 0.87以下 が基準です。

→ 壁・床・天井・窓などに断熱材を使い、冷暖房効率を高める必要があります。

② 一次エネルギー消費量

冷暖房・給湯・照明・換気などで消費するエネルギーの合計。
基準値を100％以下に抑えることが求められます。

→ 高効率給湯器・LED照明・高断熱窓の採用などでクリア可能です。

③ 設備の省エネ性

• エコジョーズ、エコキュートなどの高効率給湯器
• LED照明器具
• 高効率エアコン
• 24時間換気設備

これらをバランスよく採用することで、基準を満たしやすくなります。

ZEH水準・長期優良住宅・低炭素住宅との違い

「省エネ基準適合住宅」は“最低ライン”であり、ZEHや長期優良住宅はその上位グレードにあたります。

区分	省エネ基準適合住宅	ZEH水準省エネ住宅	長期優良住宅	低炭素住宅
主な目的	省エネ基準を満たす最低ライン	省エネ＋高断熱＋高効率	長寿命・耐震性・省エネ	CO₂排出削減・環境配慮
断熱性能（UA値）	例：東京0.87以下	例：東京0.6以下	0.6以下（ZEH相当）	0.6〜0.7程度
一次エネルギー消費量	基準値100％以下	基準比20％以上削減	同等またはそれ以上	同等またはそれ以上
認定・審査	建築士による適合証明	評価機関による認定	行政による認定	行政による認定
税制優遇	ローン控除4,000万円上限	ローン控除4,500万円上限	ローン控除5,000万円上限	ローン控除5,000万円上限

🟩まとめると：

• 省エネ基準適合住宅＝クリアすべき最低ライン
• ZEH水準省エネ住宅＝より高性能な上位モデル
• 長期優良住宅・低炭素住宅＝税制面での総合優遇型

省エネ基準適合住宅　住宅ローン控除（減税）の優遇額

2025年度以降の住宅ローン減税は、省エネ性能によって上限額が変わります。

住宅の種類	借入限度額	控除率	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅	子育て世帯・若者夫婦世帯5,000万円 その他の世帯4,500万円	0.7％	13年
ZEH水準省エネ住宅	子育て世帯・若者夫婦世帯4,500万円 その他の世帯3,500万円	0.7％	13年
省エネ基準適合住宅	子育て世帯・若者夫婦世帯4,000万円 その他の世帯3,000万円	0.7％	13年
一般住宅（非適合）	対象外	―	―

つまり、「省エネ基準適合住宅」を満たさなければ住宅ローン減税そのものが使えないのです。
ただし、ZEH水準まで性能を高めると、さらに上限額が増えるため、長期的な節税効果はより大きくなります。

補助金・金利優遇との関係

① こどもエコすまい支援事業

ZEH水準が原則対象ですが、省エネ基準を満たしている住宅も部分的に対象になるケースがあります。

② フラット35S（金利優遇）

「省エネ基準適合住宅」以上の性能を持つ住宅は、金利0.25％引き下げを受けられることがあります。
→ 一定期間の優遇で、総返済額が数十万円安くなるケースも。

省エネ基準適合住宅　メリット

✅ ① 住宅ローン減税が適用できる

基準を満たせば、借入上限4,000万円・控除率0.7％・13年間の優遇を受けられます。

✅ ② 光熱費が抑えられる

断熱性・気密性が高まり、冷暖房効率がアップ。
年間約2〜4万円ほどの節約につながることも。

✅ ③ 将来の資産価値維持

今後、省エネ基準非適合住宅は市場価値が下がる可能性も。
「適合住宅」であれば資産価値を維持しやすいです。

省エネ基準適合住宅　デメリット

⚠️ ① 設備・仕様のコストアップ

断熱材・高性能サッシなどで建築コストが数十万円上昇することがあります。

⚠️ ② 設計・申請の手間

省エネ性能の計算書類を作成し、建築確認時に提出する必要があります。
→ 設計段階から対応できる建築会社を選ぶのが重要です。

今後は義務化へ

どんな人におすすめ？

• 住宅ローン減税を確実に受けたい人
• 初期費用を抑えつつ省エネ住宅を建てたい人
• 断熱・気密性能をバランス良く確保したい人
• 将来の売却・資産価値を意識する人

まとめ｜省エネ基準適合住宅は「これからの住宅のスタートライン」

省エネ基準適合住宅は、2025年以降の住宅では必須基準となる“新しい常識”です。

この基準を満たすことで、

• 住宅ローン減税が適用される
• 光熱費を抑えられる
• 快適で環境にやさしい暮らしができる

といったメリットを得られます。

ただし、より長期的なコスパ・快適性を求めるなら、ZEH水準省エネ住宅や長期優良住宅へのグレードアップも検討してみましょう。
今後の家づくりは、“エネルギーを賢く使う家”がスタンダードになる時代です。

不動産購入の相談はプロにお任せ！

東京都新宿区高田馬場｜不動産会社セレクトビジョンにご相談ください！

賃貸・購入・売却・管理など、不動産に関するお悩みは、人それぞれ状況や目的が異なります。
「これって誰に相談すればいいの？」と迷ったときこそ、ぜひ一度プロにご相談ください。

東京都内での物件購入や売却、賃貸のお部屋探し、賃貸管理に関することまで、幅広く対応しております。
地域に根ざした視点とこれまでの経験をもとに、お客様の立場に立って、本当に必要な情報や選択肢をご提案いたします。

小さなお悩みでも構いません。
誠心誠意、あなたの「これから」に寄り添いながら、一緒に最適な選択肢を探してまいります。
どうぞお気軽にお問い合わせください。

対応エリア