リノベーションってどうなの？中古マンション購入で失敗しない完全ガイド

中古マンションを購入してリノベーションする人が急増しています。
新築より安く、デザインの自由度も高い——そう聞くと魅力的に感じますよね。
しかし実際には、費用や工期、ローンの制約など“現実的な壁”も少なくありません。

さらに近年では「リノベーション済み物件（リノベ済みマンション）」も数多く販売されており、
「自分でリノベーションする」か「すでにリノベーションされた物件を買う」か迷う方も増えています。

この記事では、不動産のプロ視点からリノベーションのメリット・デメリット、費用相場、注意点、成功のコツ、そしてリノベーション済み物件の見極め方までを詳しく解説します。

リノベーションとは？リフォームとの違いをわかりやすく解説

リノベーションとは、既存の住宅に新たな価値を加える大規模改修のこと。
壁や床の貼り替えなど表面的な修繕にとどまる「リフォーム」とは目的もスケールも異なります。
例えば、築30年の中古マンションを購入して間取りを1LDKから2LDKに変更したり、
キッチンをアイランド型に変えて動線を見直したりといった「暮らし方そのものを再設計」するのがリノベーションです。

比較項目	リフォーム	リノベーション
主な目的	老朽部分を元に戻す	新しい価値を生み出す
工事内容	クロスや床の張り替えなど	間取り変更、配管交換、性能向上
費用目安	数十〜数百万円	数百〜1,000万円以上
対象範囲	表面的な部分	構造・設備・デザイン全般

リノベーションのメリット｜自由度の高さが魅力

① 理想のデザイン・間取りを実現できる

② 新築よりコストを抑えやすい

中古マンションは新築より2〜4割ほど安い価格帯で購入できます。
たとえリノベーションに数百万円かけても、同エリアの新築より総額で数百万円～数千万円安く仕上がるケースが一般的です。
さらに固定資産税も安くなる傾向があります。

③ 人気エリア・駅近物件を選べる

都心では新築マンションの供給が限られており、立地重視で選ぶなら中古が有利。
築年数が古くても、リノベーションによって内装・設備を刷新すれば**「立地も住み心地も妥協しない家づくり」**が可能です。

④ 資産価値を維持しやすい

リノベーションのデメリット｜想定外のコストや制約に注意

① 追加費用が発生しやすい

壁を壊したら配管が老朽化していた、断熱材が腐食していたなど、工事中に追加費用が発生することもあります。
リノベーションでは「予備費（10〜15％）」を必ず見込んでおきましょう。

② 入居までに時間がかかる

③ 管理規約・構造による制約がある

マンションでは共用部分（柱・配管・窓枠など）を変更できません。
また、管理組合の承諾が必要な工事も多く、事前確認を怠ると設計変更が必要になる場合もあります。

④ ローンや税制優遇に条件がある

リノベーション費用を住宅ローンに組み込むには、「リノベ一体型ローン」を扱う金融機関を選ぶ必要があります。
また、住宅ローン控除を受けるためには耐震基準適合証明書などが必要です。

リノベーション費用の相場と内訳

リノベーションの費用は、工事範囲や設備グレードによって大きく変わります。
目安としては以下の通りです。

内容	費用の目安
マンションフルリノベーション	約700〜1,500万円前後
部分リノベーション（キッチン・浴室）	200〜400万円
間取り変更＋配管交換	500〜800万円
設計・デザイン監修費	工事費の10〜15％
仮住まい・引越費用	10〜30万円

たとえば
物件価格3,000万円＋リノベーション費用800万円＋諸費用200万円＝総額4,000万円前後
というケースが多いです。

リノベーション済み物件を購入するという選択肢

🔹リノベーション済み物件とは

不動産会社や専門業者が中古マンションを買い取り、
キッチン・浴室・床・配管などを新しくリノベーションしてから再販売する物件です。

購入者はリノベーションの手間をかけずに**“完成済みの新しい空間”をすぐ手に入れられる**のが特徴です。

リノベーション済み物件のメリット

1️⃣ 工期を待たずにすぐ入居できる
リノベーション済み物件はすでに工事が完了しているため、
中古＋リノベーションのように数か月の待機期間が発生しません。

2️⃣ 費用が明確で追加費用がかからない
リノベーション費用が販売価格に含まれており、追加工事費が発生しません。
「総額でいくらになるのか」が明確です。

3️⃣ 住宅ローンや控除を使いやすい
完成済みなので、耐震基準や住宅ローン控除の要件を満たすケースが多く、
融資・税制面でもスムーズです。

4️⃣ プロが設計しているため仕上がりが安定している
水回りや配管など専門知識が必要な部分も、プロが施工しているため安心感があります。

リノベーション済み物件のデメリット・注意点

1️⃣ 自分好みにカスタマイズしにくい
デザインや間取りが完成済みのため、自分の理想を反映させづらいのが難点です。

2️⃣ 同価格帯でも「中古＋自分でリノベ」より高くなりやすい
業者の利益や販売コストが上乗せされるため、費用面ではやや割高になります。

3️⃣ 施工内容を自分で選べない
見た目はきれいでも、使われている設備グレードや配管の更新有無などが不明な場合も。
施工会社や仕様書を確認し、「どの部分をリノベーションしたのか」を必ずチェックしましょう。

中古＋リノベーションとリノベーション済み物件の比較

比較項目	中古＋リノベーション	リノベーション済み物件
費用	工事費別途（調整可能）	総額に含まれる（やや高め）
工期	長い（3〜6か月）	即入居可
自由度	高い（間取り自由）	低い（完成済み）
仕上がり	自分次第	プロ仕様で安定
住宅ローン	一体型が必要	通常の住宅ローン利用可
向いている人	理想を形にしたい人	早く住みたい・手間を省きたい人

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リノベーションで失敗しないための5つのポイント

① リノベーションに向いた物件を選ぶ

築年数だけで判断せず、構造・配管経路・管理状態をチェック。
特に「配管がコンクリートスラブ内に埋まっていない」「管理組合がしっかりしている」物件が理想です。

② 予算は「リノベ費用＋余裕資金」を確保

リノベーションは追加費用がつきもの。
全体費用の10〜15％を予備費として確保しておくことで、トラブルに対応できます。

③ 住宅ローンの種類を比較する

リノベーション費用を含めて借りられる「一体型ローン」か、
完成後に融資を受ける「つなぎ融資型」など、金融機関によって仕組みが異なります。
早い段階で不動産会社や金融機関に相談しましょう。

④ 信頼できる施工会社・設計士を選ぶ

⑤ デザインよりも住宅性能を軽視しない

断熱・防水・換気などの性能を疎かにすると、カビや結露の原因になります。
「見た目の美しさ」と「機能性」の両立が大切です。

リノベーションと新築マンションの比較

比較項目	中古＋リノベーション	新築マンション
販売価格	同立地なら2〜3割安い	高価格・人気集中
自由度	高い（間取り変更可）	低い（規格化）
入居時期	長い（半年程度）	早い（即入居）
設備・保証	選択可（施工会社次第）	標準保証あり
立地	都心・好立地多い	郊外中心
資産価値	維持しやすい	初期下落が大きい

立地とデザインにこだわる人はリノベーション、
手間をかけず新築の安心感を重視する人は新築購入が向いています。

まとめ｜リノベーションは「自由」と「計画性」のバランスがカギ

リノベーションは、自分らしい暮らしを実現できる自由な選択肢です。
しかし同時に、費用・期間・制約といったリスクも存在します。

成功のカギは、

• リノベーション向きの中古物件を見極める
• 信頼できる施工会社・デザイナーと組む
• 予算とスケジュールに余裕を持つ
  この3点に尽きます。

また、手間をかけたくない人は「リノベーション済みマンション」という選択も有力です。
自分でプランを立てるか、完成済みを選ぶか——どちらも正解です。

大切なのは、「どんな暮らしをしたいか」から逆算して住まいを選ぶこと。
それが、リノベーションを後悔しない最初の一歩となります。

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