賃貸に出すときのリフォームは必要？費用相場・必要度・空室対策まで完全ガイド
賃貸物件を貸し出す際、「どこまでリフォームすべきか？」という疑問は、多くのオーナーが直面するテーマです。
必要以上に費用をかけてしまえば投資回収が難しくなりますし、逆に手を抜きすぎれば入居希望者が集まりにくくなります。
特に現在の賃貸市場は競合が多く、似た条件の物件が複数ある場合、内装や設備の差が成約率を大きく左右します。
本記事では、賃貸に出すときのリフォームの必要性、必要なケースと不要なケース、費用相場、費用対効果の最大化、空室対策として有効なリフォーム事例、築年数別の判断基準まで、賃貸経営に直結する実務的な情報を詳しく解説します。
1. 賃貸に出すときの「リフォーム」と「原状回復」の違い
原状回復義務の基本
賃貸物件を貸し出す際、まず理解しておくべきが「原状回復義務」です。これは退去時に、通常損耗や経年劣化を除いた損傷を元の状態に戻すことを指します。例えば壁紙の日焼け、床の色あせなどの自然な劣化は貸主負担ですが、タバコのヤニ汚れやペットによる傷、カビの発生などは入居者負担となるケースが一般的です。原状回復は法律上のルールとして明確に規定されており、あくまで「元の状態に戻す」ための工事であり、物件価値を高めるためのリフォームとは目的が異なります。この違いを理解しないまま「原状回復＝リフォーム」と考えてしまうと、不要な出費や入居者とのトラブルの原因になります。
リフォームは義務ではなく戦略的な投資
一方、リフォームは法律で義務付けられているものではなく、物件の魅力を向上させ競争力を高めるための投資です。賃貸市場では、同じ家賃帯・立地でも内装や設備の状態が良ければ早期成約につながることが多く、逆に古さや汚れが目立つと空室期間が長引きます。築年数が経過している物件ほど、原状回復だけでは見た目や機能面が時代遅れになりやすく、入居者が求める快適さや利便性を提供できません。こうした場合は、戦略的にリフォームを行い、競合との差別化を図ることが重要です。
2. リフォームが必要なケースと不要なケース
明らかに劣化・破損がある場合
床の大きな傷、壁紙の破れ、設備の故障などは、入居希望者に強いマイナス印象を与えます。内見時にこうした劣化が目立つと、「この物件は管理が行き届いていないのでは？」と不安を抱かれ、入居を見送られることもあります。特にキッチン・浴室・トイレなどの水回りは毎日使うため、劣化や汚れがそのまま生活の不快感につながります。例えば蛇口の水漏れ、浴室の黒カビ、便器の黄ばみなどは、いくら家賃が安くても敬遠される原因になります。こうした場合は、最低限の修繕や交換を行い、清潔感と機能性を確保することが必須です。見た目の印象は入居希望者の判断を左右する大きな要因であり、外観や間取りが魅力的でも、室内状態が悪ければ成約率は大幅に下がります。
競合物件と比較して見劣りする場合
同じエリア・家賃帯の物件と比べて設備や内装が劣っている場合、入居希望者に選ばれにくくなります。多くの入居者は複数の物件を比較し、より快適でお得に感じる方を選びます。例えば近隣物件の多くが温水洗浄便座やエアコンを標準装備しているのに、自分の物件にそれらがない場合、第一印象で「設備が古い」と判断されます。また古い照明器具、収納不足、インターネット未対応なども、現代の入居者ニーズに合致しない要素です。賃貸市場ではわずかな設備差が成約スピードに直結するため、競合物件の設備状況を定期的に調査し、必要に応じてグレードアップを検討すべきです。
築浅で状態が良い場合は不要なケースも
築5年以内で、内装や設備の状態が良好な場合は、大規模なリフォームは不要です。この場合、清掃や軽微な補修のみで十分な印象を与えられます。むしろ、家賃設定や広告戦略の見直し、写真の撮り直し、募集条件の改善など、費用をかけずに入居促進できる方法を優先する方が効率的です。無理にリフォームしても家賃アップにつながらず、投資回収が難しくなることもあるため、築浅物件は現状の魅力を最大限引き出す方向で戦略を立てましょう。
3. 賃貸向けリフォームの種類と費用相場
表層リフォーム（クロス・床・畳など）
もっとも一般的でコストを抑えやすいのが表層リフォームです。
壁紙の張り替えは、1㎡あたり約1,000〜1,500円、6畳間でおよそ4〜6万円が目安です。
フローリングの張り替えは1㎡あたり5,000〜10,000円、和室の畳表替えは1畳5,000〜8,000円程度で行えます。
これらは室内の印象を大きく変えるため、築年数の古い物件や長期空室物件の改善に効果的です。
また、部分的にアクセントクロスやデザイン性の高い床材を使用することで、低予算でも差別化が可能です。
水回りリフォーム（キッチン・浴室・トイレ）
水回りは入居者の生活満足度を大きく左右する設備であり、古さや汚れが目立つと内見時の印象を一気に下げてしまいます。特に築15年以上の物件では、キッチンの天板やシンクのくすみ、浴室のタイルのカビや目地の黒ずみ、トイレの便器の黄ばみなどが多く見られます。
- システムキッチン交換：50万〜200万円程度（サイズ・グレード・工事範囲により変動）
- ユニットバス交換：60万〜150万円程度（追い焚き・浴室乾燥機付きは上限寄り）
- トイレ交換（温水洗浄便座付き）：15万〜35万円程度
ただし全面交換はコストが高くなるため、部分的な改善も検討の価値があります。例えば、キッチンの扉だけを交換する「扉リフォーム」や、浴室壁のパネル張り替え、トイレ便座のみの交換などであれば数万円で実施可能です。見た目の印象改善とコスト抑制を両立できるため、費用対効果が高い方法です。
間取り変更・設備追加
間取りの変更は大規模工事になりますが、入居者ニーズに
合わせて需要を拡大できる可能性があります。
- 和室を洋室化：30万〜50万円程度
- 1DKを1LDKに変更：30万〜80万円程度
- クローゼット新設：10万〜50万円程度
近年は、若年層や単身者から和室より洋室を好む傾向が強いため、築年数の古い物件では和室から洋室への変更が効果的です。また、収納不足は入居者の大きな不満要素の一つであり、クローゼットやシューズボックスの新設は成約率向上につながります。さらに、室内物干しや照明のLED化、エアコン追加なども、比較的低コストで魅力を高められるポイントです。
4. 費用対効果を最大化するための考え方
リフォーム費用と家賃アップのバランス
リフォームは投資である以上、かけた費用をどのくらいで回収できるかを考える必要があります。
例えば、50万円かけてリフォームし、家賃を月5,000円アップできた場合、回収には100ヶ月（約8年）かかります。
この期間内に再び大規模な修繕が必要になる可能性もあるため、投資判断は慎重に行うべきです。
家賃相場やエリアの需要を踏まえ、リフォーム後にどの程度家賃を上げられるかを事前に試算しましょう。
空室期間の短縮効果
家賃を上げられなくても、空室期間を短縮できる効果は大きな価値があります。例えば家賃7万円の物件で、空室が1ヶ月短縮できれば7万円の収入増。2ヶ月早く入居が決まれば14万円の増収になります。リフォームによって内見時の印象を改善し、早期成約を実現できれば、それだけで投資効果が生まれます。
過剰リフォームのリスク
高級素材や最新設備を導入しても、家賃相場や入居者層がそれに見合わない場合、費用回収は難しくなります。また、ターゲット層が求めていない機能やデザインにこだわると、かえって間口を狭めてしまうことも。常に市場のニーズを意識し、「必要十分」な範囲でのリフォームを心がけましょう。
5. 空室対策として効果的なリフォーム事例
壁紙や床材のアクセント
全室の壁紙を張り替えるのではなく、一面だけにアクセントクロスを使うと、コストを抑えつつおしゃれな印象を与えられます。
写真映えも良くなり、広告効果が高まります。
床材も木目調やタイル調のフロアタイルに変更するだけで、高級感や清潔感を演出できます。
室内物干し・収納追加
共働き世帯や一人暮らしでも需要の高い室内物干しは、雨の日や花粉の時期にも洗濯ができる利便性が魅力です。また収納は「あるに越したことはない」要素で、特に単身物件では不足しがち。既存スペースを有効活用して収納を増やす工夫は、入居者の生活満足度を高めます。
浴室乾燥機・温水洗浄便座などの人気設備
浴室乾燥機はカビ防止や洗濯物の乾燥に便利で、雨の日や花粉の季節にも安心して使えるため、ファミリーから単身者まで幅広く支持されています。
特に共働き世帯や室内干し派にとっては大きな魅力となり、内見時の訴求ポイントにもなります。
温水洗浄便座も近年はほぼ必須化しており、「あって当然」という感覚の入居希望者も多く、未設置だと競合物件と比べて不利になる可能性があります。
どちらも導入コストが比較的低く、数万円程度の投資で入居率向上が期待できるため、費用対効果の高い設備の代表例といえます。
6. リフォームを最小限に抑える工夫
ハウスクリーニングの活用
プロによる徹底的な清掃は、軽度の汚れや臭いを改善し、リフォームを行わなくても物件全体の印象を大きく向上させます。
1Kで3〜5万円、3LDKで7〜10万円程度の費用で、クロスのヤニ汚れや水回りの水垢、キッチンの油汚れ、窓やサッシの細部の汚れまで一掃可能です。
特に築浅物件や退去後の軽微な劣化の場合は、この方法だけで新築同様の清潔感を取り戻せるケースも多く、費用対効果の高いメンテナンス手段といえます。
部分補修・DIY活用
全交換ではなく部分補修で済ませる方法も有効です。例えば、フローリングの一部補修や壁紙の部分張り替え、ドアの再塗装、取っ手や丁番の交換などはDIYでも対応可能で、材料費を含めても数千円〜数万円程度で済みます。特に入居者退去後の小さな傷や汚れであれば、この方法だけで十分見栄えを回復できる場合も多く、工夫次第でリフォーム費用を大幅に削減できます。
7. リフォーム業者の選び方と注意点
相見積もりの重要性
同じ内容の工事でも、業者によって費用が2〜3割以上異なることは珍しくありません。
最低でも3社から見積もりを取り、価格だけでなく提案内容・工期・保証内容を総合的に比較検討することが大切です。
特に使用する材料や施工方法の違いは、仕上がりや耐久性に影響するため、金額だけで判断せず、詳細な内訳や過去の施工事例も確認しましょう。
賃貸市場を理解した提案ができる業者か
賃貸物件に特化した業者は、入居者ニーズや市場動向を踏まえたリフォーム提案が可能です。一般住宅向け業者よりも、費用対効果を重視した施工プランを提示してくれる可能性が高く、限られた予算内で最大の効果を引き出す工夫にも長けています。選定の際は、過去の賃貸物件施工事例や、オーナー向けの提案実績が豊富かどうかも確認すると安心です。
契約内容・保証の確認
工事後に不具合が発生した場合の保証内容は必ず事前に確認しましょう。保証期間や対象範囲が明記されていない契約は避けるべきで、口頭説明だけでなく契約書や覚書として書面で残すことが重要です。特に、材料の不具合や施工ミスが発覚した際の対応方法、無償修理の条件なども明確にしておくと、後々のトラブル防止につながります。
8. 築年数別｜リフォームの必要度チェックリスト
築5年以内
- 基本はハウスクリーニングで十分
全体的な使用感が少ないため、プロの徹底清掃で十分な印象改善が可能です。 - 軽微な補修や設備点検のみ
ドアの立て付けや水回りのパッキン交換など、小規模なメンテナンスで対応可能です。 - 広告写真や募集条件の見直し
写真の撮り直しや家賃・礼金の見直しで、集客効果を高められます。 - 人気設備の有無を確認
築浅でも温水洗浄便座やインターネット無料など、競合物件にある設備がなければ追加検討します。 - 家具・家電付きプランの提案
短期契約や法人契約向けに家具・家電付きオプションを用意し、差別化を図ります。 - 共用部の美観維持
エントランスや廊下の清掃・照明のチェックを行い、第一印象を向上させます。 - 原状回復工事の最小化
入居者の使い方が丁寧であれば、壁紙や床の張り替えを次回以降に回す判断も可能です。
築10〜20年
- 表層リフォーム＋人気設備の追加（基本パッケージ）
壁紙全面or主要面の張り替え、床のリフレッシュ（フロアタイル等）に加え、温水洗浄便座・LED照明・室内物干しを追加。写真映えと検索ヒットを両取り。 - 水回りは“部分改修”を第一選択
キッチンは扉交換・水栓交換・天板シートで刷新、浴室はパネル上貼り・目地打ち直し、トイレは便座交換＋クッションフロア更新で清潔感を底上げ。全面交換は競合と賃料差を見て判断。 - 競合との差別化ポイントを1〜2個用意
「ネット無料」「宅配ボックス（共用でも可）」「可動棚の収納力」「ワークスペース化できるカウンター」など、内見時に一言で伝わる強みを用意。 - 和室は“用途変換”で需要拡大
畳→フロアタイル、襖→建具風クロスや引き戸化で“和モダン”or“洋室化”。コストを抑えつつ写真で見劣りしない仕上げに。 - 配線・通信環境のアップデート
光回線の導入・ルータ置き場の整備・コンセント位置の最適化。テレワーク需要に刺さる“実用設備”は入居決定の後押しに。 - ニオイ・カビ対策を最優先
換気扇更新、浴室乾燥機の後付け、可動式サーキュレーター、脱臭クロスの局所使用など。“清潔・快適”は築年数を超える価値。 - 費用対効果の明確化（回収シミュレーション）
想定家賃アップ or 空室短縮効果で回収期間を算出。回収が長い工事は“次回入替時”へ、短期回収できる工事から優先実施。
築20年以上
- 水回りの全面交換も視野に入れる
キッチン・浴室・トイレなどの水回りは、経年劣化や清掃困難な汚れが蓄積しているケースが多く、入居希望者から敬遠されやすい要因に。設備の寿命や競合物件の仕様を見ながら、全面交換または大規模リニューアルを検討。 - 間取り変更や和室から洋室化で需要層を広げる
狭いDKをLDKに改装、和室を洋室に変えるなど、現代のライフスタイルに合わせた間取り変更は成約率アップに直結。施工コストは高めだが、築古物件の価値を底上げできる手段。 - 外観・共用部の修繕で第一印象を改善
外壁塗装、共用廊下や階段の床材張り替え、エントランスの美装など、建物全体の印象を刷新。内装が良くても外観が古びていると内見すらされない場合があるため、優先度は高い。 - 断熱・遮音性能の改善
古い物件は窓の断熱性能や壁の遮音性が低いことが多いため、二重サッシや防音シートの導入で快適性を向上。冬の結露や夏の暑さ対策にもなり、省エネ補助金の活用も可能。 - バリアフリー化でターゲット層を拡大
高齢者や小さな子どもを持つ家庭にも対応できるよう、手すりの設置、段差解消、滑りにくい床材の採用などを実施。競合が少ない分野で差別化が可能。 - 老朽配管・電気設備の更新
築20年以上では、水漏れや漏電リスクが高まるため、給排水管や分電盤、配線の更新を検討。内装リフォームと同時に行えば、工事効率とコスト削減が図れる。 - 空室対策と家賃戦略の再設計
リフォーム後は家賃設定や募集条件も見直し、写真撮影・広告戦略を刷新。築古でも「設備・デザイン・管理状況」で家賃維持または上昇を目指す。
9. 賃貸経営の視点で考える「リフォームのタイミング」
入居者退去時
入居者退去時は、工事中による空室リスクが最も少なく、効率的に施工できるタイミングです。すでに部屋が空いている状態のため、作業員の出入りや騒音が入居者の生活に影響する心配がなく、工事日程の調整も柔軟に行えます。さらに、退去後すぐにリフォームを開始すれば、清掃や修繕と並行して工事を進められるため、募集再開までの期間を短縮し、空室による家賃損失を最小限に抑えることが可能です。
長期入居者の更新時
契約更新のタイミングを活用して、一部リフォームや設備交換を提案することで、入居者にとって住み心地の向上を実感してもらい、長期入居を促すことが可能です。例えば、壁紙の張り替えやエアコンの新調、照明のLED化など、比較的低コストで行える改善でも、入居者の満足度は大きく高まります。更新時に「この物件は定期的に手を入れてくれる」という安心感を与えられれば、退去を検討していた入居者の引き留めにもつながります。
大規模修繕とのタイミング合わせ
外壁塗装や屋根工事などの大規模修繕を行う際に、同じタイミングで内装工事も実施すれば、足場設置や工事スタッフの手配といった共通コストを一度で済ませられるため、全体の工事費を抑えられる場合があります。さらに、工事期間をまとめることでスケジュール管理が容易になり、入居者や周辺環境への影響も最小限に抑えることが可能です。結果として、費用面だけでなく、効率性や施工品質の面でもメリットが期待できます。
10. リフォームにかかる費用を抑える方法
補助金・助成金の活用
自治体によっては、省エネ設備やバリアフリー化工事に対して補助金や助成金を交付している場合があります。例えば、高効率給湯器やLED照明、断熱性能を高める窓・ドアへの交換といった省エネ改修、または手すりの設置や段差解消、スロープ設置などのバリアフリー化が対象となるケースです。これらの制度は、国の補助事業や地方自治体独自の助成制度として実施されることが多く、申請時期や対象工事、補助額の上限などは地域ごとに異なります。中には、工事費の3分の1〜2分の1を補助してくれる自治体もあり、うまく活用すれば数十万円単位で費用を抑えられる可能性があります。賃貸物件のリフォームを検討する際は、事前に自治体の公式サイトや窓口で最新情報を確認し、補助対象に該当する工事がないかをチェックすることが重要です。
資材・設備のセール活用
型落ちや在庫処分品を活用することで、リフォーム費用を大きく抑えることができます。例えば、メーカーのモデルチェンジ直後のキッチンや洗面台、廃盤予定の床材や壁紙などは、品質は新品と同じでも販売価格が2〜3割引き、場合によっては半額近くまで下がることもあります。在庫処分品は数量限定のため早い者勝ちですが、工事時期やデザインに柔軟性があれば、予算を大きく節約できる有効な手段です。
複数部屋まとめて施工
同一物件内の複数戸をまとめて同時に施工することで、工事の効率が大幅に向上し、業者側の手間や移動コストを削減できます。その結果、1戸ごとに依頼するよりも割安な見積もりを提示してもらえる可能性が高まり、値引き交渉もしやすくなります。特にクロス張り替えや床材交換など、同じ作業内容が複数戸で発生する場合は、資材のまとめ買いや作業員のスケジュール効率化によって、さらにコスト削減効果が期待できます。
まとめ｜リフォームは必要に応じて戦略的に行う
賃貸物件のリフォームは法律で義務付けられているものではありませんが、戦略的に行うことで入居率の向上、空室期間の短縮、さらには家賃アップといった収益改善につながります。重要なのは、築年数や物件の状態、エリアの需要、競合状況などを冷静に分析し、必要な範囲と最適なタイミングを見極めることです。費用対効果の高いリフォームを計画的に実施すれば、長期的に安定した賃貸経営が可能となり、資産価値の維持・向上にもつながります。今後の修繕計画や募集戦略とあわせて、総合的な視点で判断することが成功の鍵です。
迷ったらプロに相談してみませんか？
賃貸・購入・売却・管理など、不動産に関するお悩みは、人それぞれ状況や目的が異なります。
「これって誰に相談すればいいの？」と迷ったときこそ、ぜひ一度プロにご相談ください。
東京都内での物件購入や売却、賃貸のお部屋探し、賃貸管理に関することまで、幅広く対応しております。
地域に根ざした視点とこれまでの経験をもとに、お客様の立場に立って、本当に必要な情報や選択肢をご提案いたします。
小さなお悩みでも構いません。
誠心誠意、あなたの「これから」に寄り添いながら、一緒に最適な選択肢を探してまいります。
どうぞお気軽にお問い合わせください。
対応エリア
新宿区、渋谷区、中野区、杉並区、世田谷区、目黒区、港区、千代田区、中央区、江東区、墨田区、台東区、文京区、荒川区、北区、板橋区、豊島区、練馬区、西東京市、武蔵野市、三鷹市、調布市、狛江市
新宿区、渋谷区、中野区、杉並区、世田谷区、品川区、目黒区、港区、千代田区、中央区、江東区、江戸川区、葛飾区、足立区、荒川区、墨田区、台東区、文京区、荒川区、北区、板橋区、豊島区、練馬区、西東京市、武蔵野市、三鷹市、小平市、小金井市、府中市、調布市、狛江市、国分寺市、国立市
新宿区、千代田区、文京区、豊島区、中野区、杉並区
新宿区、渋谷区、中野区、杉並区、世田谷区、品川区、目黒区、港区、千代田区、中央区、江東区、江戸川区、葛飾区、足立区、荒川区、墨田区、台東区、文京区、荒川区、北区、板橋区、豊島区、練馬区、西東京市、武蔵野市、三鷹市、小平市、小金井市、府中市、調布市、狛江市、国分寺市、国立市
※上記エリア以外のエリアは都度ご相談ください！
