離婚で不動産売却｜ペアローンでもめる典型トラブルと解決策

離婚の際に必ずといっていいほど問題となるのが「マイホームの扱い」です。
住宅ローンを抱えたまま離婚するケースは少なくなく、特にペアローンで購入した物件は売却や清算の場面で非常に揉めやすい特徴があります。
ペアローンとは、夫婦それぞれが金融機関と独立した住宅ローン契約を結ぶ仕組みです。借入可能額を増やせるというメリットがある一方、離婚時には「二重の債務」や「持分と返済割合のズレ」といった複雑な問題が表面化します。さらに契約内容によっては、夫婦が互いのローンの連帯保証人になっている場合もあり、どちらかが返済不能になるともう一方に大きな負担がのしかかります。
「売却益をどう分けるか」「オーバーローンの残債を誰が負担するか」「相手が返済を滞納したらどうなるか」——こうした論点は感情的な対立とも絡み、長期化するケースも少なくありません。
本記事では、離婚と不動産売却におけるペアローン特有のトラブルとその解決策を、不動産実務の視点から具体的に解説します。

離婚と不動産売却におけるペアローンの特徴

ペアローンとは？一般的な住宅ローンとの違い

これに対しペアローンは契約自体が2本立てで、さらに夫婦が互いのローンの連帯保証人になる契約条件が付くこともあり、離婚後のリスクが非常に大きいのが特徴です。

離婚時にペアローンが問題化しやすい理由

ペアローンは共働き家庭にとっては「借入額を増やせる便利な制度」ですが、離婚時には問題点が際立ちます。

離婚と不動産売却でペアローンがもめる典型トラブル

夫婦それぞれに残る「二重の債務」問題

ペアローンは契約が独立しているため、離婚しても自分のローンが自動的に消えることはありません。妻が返済不能になっても夫のローンは残り、金融機関は回収を進めます。加えて互いが連帯保証人になっている場合は、相手が返済を滞れば自分が肩代わりしなければならず、離婚後も「相手の借金リスク」に縛られることになります。離婚すれば経済的な関係が断ち切れると誤解している方も多いですが、実際はそう簡単ではない点に注意が必要です。

持分割合と実際の返済割合のズレ

登記上の持分割合が5:5であっても、実際には夫がローン返済の7割を負担し、妻は3割しか支払っていないというケースは少なくありません。このような場合、売却益を「登記どおりに均等に分けるべきか」「実際の返済割合を基準に分けるべきか」で意見が割れます。双方の主張に一理あるため、話し合いで解決できず、家庭裁判所の調停や訴訟に発展することもあります。裁判所は一般的に「登記上の持分」を重視する傾向がありますが、返済負担の実態や生活状況が考慮される場合もあり、ケースごとに判断が異なります。そのため、早い段階で弁護士に相談し、証拠となる返済履歴や銀行明細を整理しておくことが重要です。

売却益や残債の負担分担で合意できない

売却益が出た場合でも「どちらがどの割合を受け取るか」で揉めます。逆にオーバーローンで残債が出れば「なぜ自分ばかりが多く負担しなければならないのか」と不満が爆発することも珍しくありません。夫婦間で公平なルールを決めていないと、話し合いが平行線をたどりやすい典型的なパターンです。こうした状況に備えるには、売却前に必ず「分配ルール」を取り決め、公正証書などに残しておくことが望ましいです。

オーバーローン時の任意売却の是非

売却価格がローン残高を下回ると、任意売却か追加資金の持ち出しかを選ばなければなりません。夫婦のどちらかが「持ち出してでも完済すべき」と考え、もう一方が「任意売却で整理すべき」と主張するケースでは、合意が難航し時間だけが過ぎてしまいます。返済が続かず金融機関が競売に移行すると、結果的に市場価格より安く手放さざるを得なくなり、双方にとって損失が大きくなります。

返済滞納が信用情報に与える影響

離婚後に相手が返済を怠れば、その人の信用情報に延滞記録が残ります。これにより住宅ローンだけでなく、クレジットカードや自動車ローンの審査にも影響が及びます。さらに互いが連帯保証人になっている場合、自分が返済を続けていても相手の延滞によって「保証人」として事故情報が付くこともあります。離婚後の人生設計において金融事故情報は致命的な障害となるため、ペアローンを抱えての離婚は特に慎重な対応が必要です。

感情的な対立が話し合いを阻害

離婚と不動産売却におけるペアローンの典型トラブル事例集

事例1：返済割合のズレでもめたケース

登記上の持分割合は50:50で購入したものの、実際の返済は夫が7割、妻が3割という状況でした。売却益をどう分けるかで「登記どおり均等に分けたい妻」と「実際の返済割合を考慮すべきだと主張する夫」が対立。双方の意見は平行線をたどり、最終的に家庭裁判所の調停に持ち込まれました。調停では返済実績を示す証拠が重視され、結果的には登記割合だけでなく実際の負担も一部反映した分配方法となりました。こうした事例は珍しくなく、「登記と実態のどちらを基準にするか」は離婚売却でもっとも争われやすいテーマの一つです。

事例2：オーバーローンで任意売却を選んだケース

購入時より相場が下落し、売却価格が残債を大幅に下回るオーバーローン状態に陥りました。夫婦のどちらも追加資金を出せなかったため、金融機関と交渉して任意売却を実施。売却自体は成立しましたが、ローン残高の一部が残り、離婚後も双方が返済を続けることになりました。

ここで注意すべきは、任意売却そのものが信用情報に傷をつけるわけではないという点です。実際に記録されるのは、任意売却に至る前に発生した「長期の返済延滞」や、金融機関が「債務整理（残債の一部免除など）」として処理した場合です。そのため、任意売却後も残債をきちんと返済し続ければ、将来の信用回復は可能です。ただし延滞が長期化してから任意売却に至るケースが多いため、結果的に信用情報に事故記録が残る人が多いのが実情です。

事例3：相手の返済滞納で信用情報に傷がついたケース

事例4：夫が住み続ける予定が借り換えに失敗したケース

夫は「子どもの学校のために環境を変えたくない」と考え、妻の持分を買い取って自分が住み続ける方針を選びました。しかし金融機関に借り換えを申し込んだところ、収入基準や信用情報の関係で審査が通らず、計画は頓挫。結局は売却を余儀なくされ、子どもも転校を余儀なくされることになりました。借り換えは机上の計画どおりにいかないことも多く、実際に金融機関の審査を通すことの難しさを示す事例です。

事例5：感情的対立で売却時期を逃したケース

離婚時の不動産売却とペアローン問題の解決策

金融機関に早めに相談して借り換えや一本化を検討

一方が住み続けたい場合、相手のローンを借り換えて一本化する方法が有効です。しかしこれは収入・勤務先・信用情報など厳格な審査を通過しなければならず、思った以上に難しいこともあります。離婚成立後に動き出すと時間も限られるため、別居や離婚協議の早い段階から金融機関に相談し、可能な選択肢を把握しておくことが重要です。

売却代金の分配ルールを明確にする

売却前に「登記持分どおりに分けるのか」「実際の返済割合を考慮するのか」を合意しておくことで、トラブルを大幅に減らせます。特に公正証書や合意書といった法的効力のある文書に残しておけば、後に「言った言わない」の争いになるのを防げます。専門家に依頼すれば費用はかかりますが、それ以上に安心感が得られるのが大きなメリットです。

弁護士・不動産会社など第三者の介入を活用

任意売却による債務整理の可能性を検討

オーバーローンが避けられない場合、任意売却は現実的な選択肢となります。金融機関との交渉が必要で専門知識も求められるため、任意売却に実績のある不動産会社や弁護士に依頼することが欠かせません。
注意すべきは、任意売却そのものが信用情報に事故として記録されるわけではないという点です。実際に登録されるのは、多くの場合「返済延滞が長期化したこと」や「債務整理として残債の一部免除が行われたこと」によるものです。したがって延滞に入る前に金融機関と交渉し、返済計画を合意できれば信用情報への影響を最小限に抑えられる可能性もあります。
ただし現実には任意売却に至るまでに返済が滞っているケースが多く、結果として信用情報に傷がつく人が大半です。それでも競売と比べれば高値で売れることが多く、生活再建のためにはより有利な手段といえます。

財産分与と不動産売却を切り分けて進める

離婚・不動産売却におけるペアローン処理のケース別対応

アンダーローン（売却益が残る場合）の対応

売却益が残る場合はローン完済後に残余金を分配します。基本は登記持分に従いますが、実際の返済割合を考慮することも可能です。トラブルを防ぐためには、どの基準で分けるのかを事前に合意し、公的文書に残すことが重要です。

オーバーローン（残債が残る場合）の対応

売却後に残債が残る場合は、どちらがどの割合で返済を続けるかを合意する必要があります。任意売却では信用情報に記録が残るため、将来のローン利用にも影響しますが、競売よりも被害を抑えられる可能性が高いです。残債処理の方法を弁護士と相談しながら決めるのが安心です。

一方が住み続けたい場合の対応（名義変更・借り換え）

夫婦のどちらかが「子どもの学校のために住み続けたい」と希望する場合は、相手の持分を買い取り、ローンを借り換えて一本化します。ただし金融機関の審査を通す必要があり、収入が安定していないと難しいのが実情です。仮に審査に通らなければ売却を余儀なくされるため、事前に複数の金融機関へ相談して可能性を探っておくことが望ましいです。

離婚と不動産売却（ペアローン）を解決するため専門家相談が重要

弁護士に依頼するべきケース

不動産会社に依頼するべきケース

売却手続きは不動産会社の専門領域です。離婚案件に強い不動産会社を選べば、夫婦間の連絡を一本化し、余計な衝突を避けながら売却を進められます。また任意売却や相続問題にも対応できる会社を選ぶことで、安心感はさらに高まります。

複合的に相談窓口を活用するのが安心

ペアローン離婚売却は「法律・金融・不動産」の3つの分野が複雑に絡み合います。弁護士、不動産会社、金融機関それぞれの立場で得られる情報や助言は異なるため、複数の専門家をうまく活用するのが最も安全な進め方です。

まとめ

ペアローンは共働き世帯にとって借入可能額を増やせるメリットがありますが、離婚時には「二重債務」「連帯保証」「持分と返済割合のズレ」など、多くの問題を引き起こします。実際に「返済割合のズレ」「オーバーローン」「信用情報への影響」「借り換え失敗」「売却遅延」など数々のトラブル事例が存在します。
こうしたリスクを避けるには、金融機関に早めに相談し、売却代金の分配ルールを明確化し、必要に応じて弁護士や不動産会社を活用することが不可欠です。冷静な判断と専門家のサポートが、離婚後の生活再建をスムーズに進めるカギとなります。

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