東京都の戸建てとマンションの固定資産税はどれほど違う？都内特有の構造をもとに徹底解説

東京都の不動産は、全国と比較して大きく異なる特徴を持っています。とくに固定資産税においては、土地価格が突出して高い23区と、土地の広さを確保しやすい多摩エリアではまったく違う動きを見せます。そのため「戸建てとマンションの固定資産税はどちらが高いのか」という問いに、東京都では単純な答えが通用しません。新築時には戸建てのほうが高く、築年数が進むほどマンションのほうが高くなるケースが多いものの、地域によってその傾向が変わるため、東京都で家を購入する際は固定資産税の仕組みを理解した判断が必要になります。

東京都全体の事情を踏まえ、戸建てとマンションの税額がどう変化し、なぜその差が生じるのかを、実務目線で詳しく解説します。

東京都の固定資産税は土地評価が“税額の中心”になる仕組み

23区は土地が高く、固定資産税の主役が土地になりやすい構造

マンションの場合は同じ土地を多数の住戸で共有するため、個々の住戸が負担する土地の評価額は非常に小さくなります。1,000平方メートルの敷地に100戸が建つマンションであれば、1戸が負担する土地は全体の1％にすぎません。これが都心マンションの固定資産税が戸建てより安く感じられる典型的な理由です。

多摩エリアでは土地価格が落ち着き、戸建てとマンションの差が縮まることがある

東京都といっても全てが都心ほど土地が高いわけではなく、三鷹市、府中市、調布市、小金井市、西東京市、町田市、八王子市などの多摩地域では土地価格が23区より確保しやすい傾向があります。多摩エリアでは土地の広さに対して評価額が比較的落ち着き、固定資産税が極端に高くなりにくい特徴があります。そのため、戸建てとマンションの税額差が23区ほど大きく開かず、土地の広さや建物構造によってはマンションと大差ないケースも多く見られます。

東京都全体で見ると、固定資産税の性格は23区の都市型の動きと、多摩エリアの戸建て中心の動きが混ざり合うため、単純な全国平均とは異なったバランスになります。

戸建ての固定資産税が高くなる理由｜土地を“丸ごと所有”する東京都の構造

新築時の戸建ては土地評価が重く、マンションより税額が高い傾向が強い

いずれにしても、東京都の戸建ては土地評価が固定資産税の中心になり、新築の段階では建物評価も加わるため、総額はマンションより高くなりやすい傾向がはっきりと現れます。

年数が経つほど建物の評価が下がり、戸建ての税額が安定していく特性がある

木造の戸建ては建物評価が比較的早く下がっていくため、築十年を超える頃には建物部分の評価額が大きく減り始めます。築十五年から二十年にかけては建物評価の低下がさらに進み、税額の中心がほぼ土地部分だけになります。築二十年の戸建ては建物の評価がわずかしか残っていないため、土地の評価額さえ大きく変わらなければ、税額が安定するという現象が起こります。

東京都では地価の上下こそあるものの、建物評価の急激な下落によって、戸建ての固定資産税は築年数とともに安定していきます。新築時には大きな負担と感じる戸建ても、築年数が進むほど負担が軽くなる点が特徴です。

マンションの固定資産税が“思ったより高く感じる”東京都特有の理由

土地持分が小さく、建物評価の高さが税額にダイレクトに響く仕組み

東京都ではこの特徴が顕著で、土地持分が小さいマンションほど、建物評価の残り方が税額にそのまま反映されます。そのため中古マンションの固定資産税が意外と高いという相談が多く寄せられます。

共用部分の多さが評価額を押し上げ、高額なマンションほど税額が高くなる傾向が強い

マンションには専有部分以外にも多くの共用部分が存在し、エントランスホールや廊下、階段、エレベーター、集会室、ラウンジなどが建物評価の対象になります。東京都にはタワーマンションや大規模マンションが多く、これらの共用部分が非常に充実している物件が多いため、建物全体の評価が高く算定されやすいという特徴があります。共有施設が豪華なマンションほど建物評価が高くなり、結果的に固定資産税の負担も大きくなりがちです。

築二十年や三十年を超えたマンションであっても、共用部分の影響で建物評価が残り続けるケースがあり、戸建てとの比較では税額が逆転することが東京都ではしばしば見られます。

東京都における“築年数別の固定資産税の動き方”を詳しく解説

新築時には戸建てが最も高くなり、マンションとの差が大きく開く

築十年を迎えるころには戸建ての建物評価が減少し、税額差が縮まりはじめる

築十年前後になると戸建ての建物評価が下がり始め、固定資産税が緩やかに安くなっていきます。マンションはRC造で建物評価がまだ高めに残っている一方、土地持分の小ささが税額を抑えているため、この時期には戸建てとマンションの税額差が縮まり始めるのが一般的です。

築十五年から二十年にかけて戸建ての税額が安定し、マンションが高く感じられやすい

築十五年を超えると戸建ての固定資産税は建物評価がさらに下がり、土地の評価だけで安定するようになっていきます。この段階になると、マンションの建物評価が相対的に高く残っているため、戸建てのほうが明らかに税額が安くなるケースが見られます。東京都では、23区でも多摩エリアでも、このタイミングでマンションのほうが高く感じられることが増えていきます。

築二十年以上になるとマンションの税額が下がりにくく、逆転するケースが増えていく

築二十年以上のマンションでは、鉄筋コンクリート造の評価がまだ一定程度残るうえ、共用部分の価値も含めて課税されるため、戸建てより固定資産税が高くなるケースが多く見られます。戸建ては建物評価がほぼ底まで落ちて土地だけの課税になるため、地域ごとの土地評価さえ大きく変わらなければ、安定した税額が続きます。この構造が、東京都で中古マンションの固定資産税が思ったより高いと感じる理由になっています。

東京都で購入を検討する際に知っておきたい固定資産税の考え方

課税明細書を確認し、土地評価と建物評価の比率を見ることが重要

東京都で不動産を購入する際は、固定資産税評価額がどのように構成されているかを確認することが非常に重要です。土地の評価が大きいのか、建物評価がどの程度残っているのかを把握することで、将来の税負担が読みやすくなります。とくにマンションの場合、共用部分の評価がどれほど影響しているかを理解しておくと安心です。

東京都は土地と建物の評価バランスがエリアで大きく異なる点に注意して判断すること

23区と多摩エリアでは土地価格の水準が大きく異なるため、固定資産税の傾向にも地域差が生まれます。23区では土地の評価額が圧倒的に強く影響する一方、多摩エリアでは建物評価と土地評価のバランスが比較的均衡しやすく、戸建てとマンションの税額差が小さくなるケースがあります。東京都全体で不動産を比較する場合は、この区域差を理解したうえで判断することが大切です。

まとめ｜東京都では新築時に戸建てが高く、築年数が進むほどマンションが高くなる構造が見られる

東京都の戸建てとマンションの固定資産税は、全国とは異なる独特の動きを見せます。土地を丸ごと所有する戸建ては新築時に税額が高くなる一方、建物評価が急速に下がるため、築年数が進むほど税額が落ち着いていきます。反対にマンションは土地持分が小さいものの、建物評価が長く残り、共用部分も課税対象となるため、中古になっても思ったより税額が下がりにくい特徴があります。

東京都で不動産を選ぶ際には、土地評価と建物評価のバランスを理解し、長期的な税負担を見据えたうえで物件を選ぶことが重要です。

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