リバースモーゲージとは？仕組み・メリット・注意点を専門家が徹底解説

「老後の生活資金が不安…」「年金だけでは生活が厳しい」「自宅を手放さずにまとまった資金を用意したい」。
そんな方の選択肢として注目されている制度が 「リバースモーゲージ」 です。

自宅を担保に金融機関から融資を受け、生存中は利息のみの支払いとし、利用者の死亡後に自宅売却などで元金を返済するという高齢者向けの金融商品です。

しかし、魅力的な制度である一方で、
✔ 不動産価格の下落リスク
✔ 金利上昇リスク
✔ 家族の理解が必要
✔ 利用できる物件や地域が限られる
など、気をつけるべきポイントも多くあります。

本記事では、リバースモーゲージの仕組み・メリット・デメリット・注意点・向いている人／向かない人まで、専門家目線で徹底解説します。
初めての方でも理解しやすい構成でまとめていますので、ぜひ参考にしてください。

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージとは、自宅を担保に金融機関からお金を借り、利用者が亡くなった時に担保不動産を売却して返済する仕組みの融資制度です。
通常の住宅ローン（モーゲージ）は、働いている時期に元本＋利息を毎月返済します。
一方、リバースモーゲージは逆（Reverse）で、生存中は利息のみ支払い、元本は亡くなってから精算されます。

主な用途

対象年齢の目安

• 多くの銀行：満60歳以上〜65歳以上

担保評価のポイント

• 都心や人気エリアの戸建て・マンションほど利用しやすい
• 地方・再建築不可・築古の木造は利用が難しい傾向

リバースモーゲージの仕組みをわかりやすく解説

リバースモーゲージは次の3つの要素で構成されます。

① 担保となる自宅の評価を基に融資枠が決まる

金融機関は、自宅の売却を前提とするため、「将来の売却価格」＞「借入額＋利息」となるように融資枠を設定します。

基準は金融機関によりますが、

• 土地評価が高い（地価が下がりにくい場所）
• マンションより土地付き戸建てが有利
• 都市部・駅近・整形地など評価が安定している物件が有利

② 生存中は利息のみの支払いで生活負担は軽め

毎月の返済は利息のみなので、支出は比較的軽くなります。
（※利息を後払いにできるケースもあり）

③ 利用者の死亡後に売却して元金を返済する

契約者が亡くなった時、

• 相続人が売却して返済
• 相続人が手出しして残債を返済して自宅を引き継ぐ

のいずれかを選択できます。

リバースモーゲージのメリット

① 自宅を手放さずにまとまった資金を確保できる

老後の生活資金や介護費用を、住み続けながら確保できます。

② 年金だけで生活が厳しい方の大きな支えになる

特に、

③ 毎月の返済負担が小さい（利息のみ）

通常のローンのように元本返済がないため、老後の家計への負担が小さくなります。

④ 既存ローンの完済にも利用できる（借換）

住宅ローン残債がある場合、
リバースモーゲージで残債を完済→毎月返済が利息のみになる
という使い方もできます。

⑤ 自宅を売却するか悩む方に“選択肢”が増える

「住み続けたいけどお金がない」という状況で、
売却せずに生活を立て直す方法として利用できます。

リバースモーゲージのデメリット・リスク

① 金利上昇で支払いが増えるリスク

多くは変動金利のため、将来金利が上がると利息負担が増えます。

② 不動産価格が下がると追加請求の可能性

売却価格 ＜ 借入残高
となった場合、差額を家族が負担する必要がある場合があります。
※最近は「ノンリコース型（差額請求なし）」もあり。

③ 長生きすると借入可能額を使い切る可能性

• 85歳
• 90歳
• 95歳

など長寿化が進む中、借入枠上限に達して生活資金が不足する可能性もあります。

④ 利用できる物件・地域が限定される

担保価値を確保するため、

• 地方
• 高台・傾斜地
• 再建築不可
• 築50年以上の木造

などは利用が難しいケースが多いです。

⑤ 家族（相続人）の理解が必須

相続人が「自宅を残したい」と思っている場合、トラブルの原因になります。
事前の話し合いが不可欠です。

リバースモーゲージが向いている人・向かない人

リバースモーゲージ　向いている人

• 老後の生活資金に不安がある
• 自宅を売りたくない
• 相続人が住む予定がない
• 住宅ローン返済が重い
• 都心・人気エリアの不動産を所有している

リバースモーゲージ　向かない人

リバースモーゲージと“リースバック”の違い

項目	リバースモーゲージ	リースバック
仕組み	自宅を担保に借入	売却後に賃貸として住む
所有権	自分のまま	売主から買主へ移転
資金	借入	売却代金
毎月	利息のみ	賃料を支払う
相続	売却処分で返済	相続は不可

※目的により選ぶべき制度が大きく異なります。

利用できる金融機関の種類と特徴

① 地方銀行・信用金庫（最も一般的）

• 担保評価・エリア基準が厳しめ
• 変動金利が中心

② 公的機関（自治体／社会福祉協議会）

• 「生活資金用途」に限定
• 審査が比較的柔軟
• 融資額は控えめ

③ 民間のノンリコース型（差額請求無し）

• 安心感が高い
• 金利は若干高め
• 取り扱い物件エリアが限定される

リバースモーゲージを検討する際の注意点（専門家が解説）

① 必ず“家族の同意”を取っておくこと

死亡後の清算方法に影響するため、家族会議は必須です。

② 物件の将来価値を慎重に判断する

地価が上がりにくいエリアは利用枠が低く、リスクも高まります。

③ 長生きリスク（資金枯渇）への備え

• 資金計画
• 他資産との組み合わせ
• 助成金や年金の確認　　が必要です。

④ 金利上昇への備え

変動金利中心のため、将来的に利息が増える可能性があります。

⑤ 必要であれば“リースバック”との比較検討も

“売却して賃貸で住み続ける”という選択肢も同時に検討するのが賢明です。

リバースモーゲージの相談は専門家へ

リバースモーゲージはとても便利な制度ですが、

「自分に本当に向いているのか？」
「リースバックや売却と比べるとどれが得なの？」
という疑問をお持ちの方は、専門家へ相談するのが最も確実です。

まとめ｜“住み続けながら資金を得る方法”として重要な選択肢

リバースモーゲージは、

• 自宅を手放さず
• 老後の生活資金を確保でき
• 毎月の返済負担も軽い
  という強力な制度です。

ただし、

• 金利上昇
• 不動産価値下落
• 家族間トラブル
  などリスクもあるため、制度理解と事前準備が欠かせません。
  「売却」「リースバック」「賃貸」「住み替え」などと比較しながら、将来を見据えた選択をしていきましょう。

不動産購入の相談はプロにお任せ！

東京都新宿区高田馬場｜不動産会社セレクトビジョンにご相談ください！

賃貸・購入・売却・管理など、不動産に関するお悩みは、人それぞれ状況や目的が異なります。
「これって誰に相談すればいいの？」と迷ったときこそ、ぜひ一度プロにご相談ください。

東京都内での物件購入や売却、賃貸のお部屋探し、賃貸管理に関することまで、幅広く対応しております。
地域に根ざした視点とこれまでの経験をもとに、お客様の立場に立って、本当に必要な情報や選択肢をご提案いたします。

小さなお悩みでも構いません。
誠心誠意、あなたの「これから」に寄り添いながら、一緒に最適な選択肢を探してまいります。
どうぞお気軽にお問い合わせください。