リースバック徹底解説｜老後資金・相続・住み替えに役立つ賢い活用ガイド

「家を売りたいけれど、今の生活環境は変えたくない」「老後資金が不安で、まとまった現金が必要」「相続対策や住み替えを検討したい」
そんな方に注目されているのが “リースバック” という仕組みです。

リースバックとは、自宅を売却して現金化しながら、その家をそのまま賃貸として借りて住み続けられる制度。近年は高齢者世帯・相続世帯・住宅ローンの返済が苦しい方などを中心に相談が急増しています。

この記事では、リースバックの 仕組み・メリット・デメリット・注意点・向いている人・他制度との比較 を、プロの不動産エージェント目線でわかりやすくまとめました。
初めての方でも安心して理解できるよう、図や例を交えて解説します。

リースバックとは？

リースバックとは、不動産会社（またはリースバック専門業者）に自宅を売却し、その後は賃貸として家に住み続けることができる仕組みです。
一般の売却とは違い、引っ越し不要で現金化できる点が最大の特徴。

リースバックが注目されている背景

• 高齢化で「自宅を手放したくないが、現金は必要」という世帯が増加
• 住宅ローンの返済が困難になり、資金繰りを改善したい相談が増加
• 相続対策（分割しやすい現金化）としての利用が増えている
• 住み替え前の資金準備の選択肢として利用されている

リースバックの仕組みをわかりやすく解説

基本の流れ

リースバックの賃料の決まり方

リースバックの賃料は、

• 周辺の市場賃料
• 売却価格に対して年利6〜8％程度の利回り
  を基準に設定されるのが一般的です。

＜計算例：売却価格5,000万円の場合＞

• 利回り6％：年間300万円 → 月額約25.0万円
• 利回り7％：年間350万円 → 月額約29.1万円
• 利回り8％：年間400万円 → 月額約33.3万円

※上記はあくまで概算です。実際には「管理費・修繕積立金・固定資産税相当額」を賃料へ上乗せする業者もあり、最終的な支払額は条件により変動します。

買戻し特約とは

将来、再度その家を買い戻したい場合、買戻し価格は売却価格の1.1倍～1.3倍程度となるケースが多いです。

＜計算例：売却価格5,000万円の場合＞

• 1.1倍：5,500万円
• 1.2倍：6,000万円
• 1.3倍：6,500万円

リースバックのメリット5つ

① 引っ越しせずに現金化できる

通常の売却と違い、引っ越さず生活を変えずに現金だけ確保できるのが最大のポイント。

② 老後資金・相続資金が一気に手に入る

退職金だけでは不安…という方から人気です。

• 介護費用
• 生活費
• 医療費
• 相続税対策（現金化による資産分割のしやすさ）

など、資金計画が立てやすくなります。

③ 住宅ローン返済から解放される

リースバックでの売却代金で住宅ローンを完済できれば、毎月の返済が“賃料のみ”になり、資金繰りが改善。
金利上昇局面では特に相談が増えています。

④ 買戻しができる（業者による）

状況が良くなったら、再び家を買い戻す（買戻し価格は売却価格の1.1倍から1.3倍が相場）ことも可能です。
これは任意売却や通常売却にはないメリット。

⑤ 周囲に知られず売却できる

通常の売却のように「内覧対応」「ネット掲載」「広告」がないため、近所にほぼ知られません。

リースバックのデメリット5つ

① 通常売却より売却価格が安くなる

リースバックは投資商品として見られるため、市場価格の60〜70％程度になるケースが一般的。

② 賃料が高くなる場合が多い

投資利回り＋管理リスクが上乗せされるため、市場より高くなるケースが多いです。

③ 契約更新できず退去となる可能性

契約期間が定められ、更新不可の場合は退去が必要。高齢の方は要注意。

④ 買戻し価格は高くなる

売却時より高く設定されるため、「いつか買い戻せる」と思っても負担が大きい可能性があります。

⑤ 固定資産税の優遇が受けられなくなる

所有者ではないため、固定資産税軽減などの恩恵が消失。

リースバックが向いている人・向いていない人

向いている人

向いていない人

• 売却価格を最大化したい
• 賃料負担が厳しい
• いずれ退去を避けたい
• 買戻しを前提にしているが予算が心配

リースバックの流れ（STEP1〜7）

STEP1｜相談・ヒアリング

資金状況・住宅ローン残高・希望条件を確認。

STEP2｜物件査定

相場＋リースバック方式による独自査定。

STEP3｜条件提示

売却価格・賃料・契約期間・買戻し条件などを提示。

STEP4｜契約（売買契約＋賃貸借契約）

必要書類の確認も行います。

STEP5｜決済・引き渡し

売却代金が振り込まれ、所有権移転。

STEP6｜そのまま居住開始

賃料を支払いながら生活継続。

STEP7｜契約更新または買戻し判断

状況に応じてプラン変更も可能。

よくある質問（FAQ）

Q1. 賃料はいくらになりますか？

業者により異なりますが、売却価格に対し年利6～8％が基準。

Q2. 買戻しは必ずできますか？

契約条件によります。買戻し不可の業者もあります。

Q3. 固定資産税はどうなりますか？

売却後は所有者が支払い、あなたは不要です。

Q4. 長く住み続けられますか？

契約形態（普通借家／定期借家）によって異なります。

リースバックと他制度の比較

任意売却との違い

• 任意売却：ローン返済困難時に、債権者の同意を得て売却
• リースバック：ローン有無関係なく、住み続けられる

リバースモーゲージとの違い

• リバース：自宅を担保に借入する制度（資金は分割受取）
• リースバック：売却代金を一括取得＋固定した賃料

まとめ｜リースバックは「住み続けたい人の現金化手段」として有効

リースバックは、
「家を手放したくないけれど、資金が必要」という方にとって、非常に有効な選択肢です。

ただし、

• 売却価格は低め
• 賃料は高め
• 契約更新などで不確実性がある

という点から、必ず専門家によるシミュレーションが必要です。

★不動産の専門家がサポートします

リースバックは、メリットも多い一方で、賃料負担や契約期間の取り扱いなど、事前にしっかり理解しておきたいポイントがいくつかあります。
「本当に自分に合っているのか」「通常売却や賃貸に出す場合と比べてどれがいちばん得なのか」──これはお住まいの状況やご家族構成、今後のライフプランによって大きく変わります。

当社では、必要に応じてリースバック・通常売却・賃貸運用・住み替え（買い替え） の4つを並べて、
「どの選択肢が最も負担が少なく、安心して生活できるか」をプロの視点で丁寧に比較し、ご提案しています。

「リースバックが自分に向いているのか知りたい」
「売却・賃貸・住み替えまで含めて、将来設計に合うのはどれか聞いてみたい」という方は、まずはお気軽にご相談ください。
無理な営業や強引なご提案は一切行いません。
お客様にとって “いちばん後悔のない選択肢” を一緒に考えることを大切にしています。

不動産購入の相談はプロにお任せ！

東京都新宿区高田馬場｜不動産会社セレクトビジョンにご相談ください！

賃貸・購入・売却・管理など、不動産に関するお悩みは、人それぞれ状況や目的が異なります。
「これって誰に相談すればいいの？」と迷ったときこそ、ぜひ一度プロにご相談ください。

東京都内での物件購入や売却、賃貸のお部屋探し、賃貸管理に関することまで、幅広く対応しております。
地域に根ざした視点とこれまでの経験をもとに、お客様の立場に立って、本当に必要な情報や選択肢をご提案いたします。

小さなお悩みでも構いません。
誠心誠意、あなたの「これから」に寄り添いながら、一緒に最適な選択肢を探してまいります。
どうぞお気軽にお問い合わせください。