自分の家、いくらで貸せる？｜想定家賃の調べ方と相場の見極め方
想定賃料の調べ方と、賃貸経営を始める前に知っておきたいこと
「今の自宅を一時的に貸したい」「相続した空き家を収益化したい」「転勤の間だけ賃貸に出すか迷っている」など、物件を所有していると「これ、貸したらいくらになるんだろう？」という疑問が生まれます。
この記事では、
● 想定賃料の調べ方
● 収益の目安となる考え方
● 賃貸経営を始める前に確認すべき注意点
について、わかりやすく解説します。
1.そもそも「想定賃料」とは？
「想定賃料」とは、あなたが所有する物件を賃貸に出したときに、現実的に見込める月額の賃料のことです。
ポイントは、以下のような要素によって大きく変動するということ
● 建物の種類（マンション or 戸建て）
● 立地（最寄り駅、徒歩分数、沿線）
● 築年数や建物のグレード
● 間取りや面積
● 内装・設備の状態
● 市場の需給バランス（地域の空室率など）
例えば、同じ「築15年・2LDK」でも、駅から徒歩3分か徒歩15分かで家賃は大きく変わりますし、設備や管理状態も査定に影響します。
2.想定賃料を調べる3つの方法
（1）ポータルサイトで「似た物件」を探す
まずは、SUUMO・HOME’S・アットホームなどの賃貸ポータルサイトで、自分の物件と似た条件の部屋がいくらで募集されているかを確認してみましょう。
以下の点をそろえると、より正確に相場が見えてきます
● 築年数（±5年程度）
● 専有面積（±5㎡程度）
● 間取り（1LDK、2LDKなど）
● 駅徒歩分数（±5分以内）
● 階数・方角・バルコニー有無
複数件を比較することで、だいたいの「相場ゾーン」が見えてきます。
（2）過去の募集履歴や成約事例を調べる
現在掲載されていなくても、過去にいくらで募集されていたかや、いくらで成約したかを調べられるサイトもあります。
● アットホーム不動産情報
● レインズマーケットインフォメーション（一般公開部分）
● 地元不動産会社のブログや成約実績
特にマンションなどは、同じ建物内の他の部屋の事例が非常に参考になります。
（3）不動産会社に無料査定を依頼する
もっとも確実なのが、不動産会社に「賃料査定」を依頼することです。
地域の賃貸事情やターゲット層（単身者・ファミリーなど）を把握しているプロなら、そのエリアで実際に成約する可能性が高い金額を提示してくれます。
「ネットでは似た物件が見つからない」「リフォームの状態を加味して判断してほしい」といった場合は、必ず相談してみましょう。
3.想定賃料がわかったら、次に考えること
● 賃料に対して、どのくらいの収益が残るのか？
単に「月12万円で貸せそう」とわかっても、それがプラスになるかは別問題です。
たとえば
| 項目 | 月額 |
|---|---|
| 想定賃料 | 120,000円 |
| 管理会社への管理費 | ▲6,000円 |
| 修繕積立（見込み） | ▲3,000円 |
| 固定資産税（月割） | ▲8,000円 |
| ローン返済額 | ▲85,000円 |
| → 残る手取り収入 | 約18,000円 |
「収益がほとんど出ない…」というケースもあれば、「毎月しっかり黒字になる」場合もあります。
数字で比較することで、貸す・売るの判断材料にもなります。
4.賃料設定で注意すべきポイント
❌ 相場より高すぎると決まりにくい
「周りは11万円だけど、自分のは13万円で出したい」
→ 強気な設定をすると、内見すら入らず、結果的に何ヶ月も空室になることがあります。
❌ 安すぎると損をする
逆に「すぐ決めたいから9万円でいいや」と安くすると、年間で数十万円の収益差になることも。適正相場での設定が重要です。
✅ 募集賃料は、定期的な見直しが必要
1ヶ月で反響ゼロなら値下げ検討。
逆に多くの反響があれば、もう少し上げられる可能性もあります。
5.よくあるご質問（Q&A）
- 自宅を貸すとき、家具は残しても大丈夫？
-
基本的には「家具なし」が一般的ですが、家電付き・家具付きにすることで、単身者や法人向け需要が見込めることもあります。
- 築30年以上の戸建てでも貸せますか？
-
築年数が古くても、メンテナンスが行き届いていれば需要はあります。逆に老朽化が激しいと、賃貸より売却の方が現実的なこともあります。
- 一部屋だけ貸す（例えば2階だけ）ってできる？
-
条件は限られますが、可能なケースもあります。間取りや玄関の位置次第で判断しましょう。
6.まとめ｜想定賃料を知ることで、今後の判断がしやすくなる
物件を貸すか売るかを考えるとき、まずは「いくらで貸せるのか」を知ることがとても重要です。
● ポータルサイトで相場確認
● 過去事例のチェック
● 不動産会社への相談
これらを通して、賃貸経営の可能性を見極めましょう。
迷ったらプロに相談してみませんか？
賃貸・購入・売却・管理など、不動産に関するお悩みは、人それぞれ状況や目的が異なります。
「これって誰に相談すればいいの？」と迷ったときこそ、ぜひ一度プロにご相談ください。
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地域に根ざした視点とこれまでの経験をもとに、お客様の立場に立って、本当に必要な情報や選択肢をご提案いたします。
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誠心誠意、あなたの「これから」に寄り添いながら、一緒に最適な選択肢を探してまいります。
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