はじめての不動産売却ガイド｜7つのステップで後悔しない売却を実現する方法
「不動産を売るのは人生で一度あるかないか」──
そう言われるほど、不動産売却は多くの方にとって未経験のイベントです。
特に初めての方は「何から始めれば？」「失敗しない方法は？」と不安になることも多いでしょう。
この記事では、これから不動産売却を検討される方向けに、売却成功のカギとなる7つのステップを徹底解説します。
相場の把握から媒介契約、内見対応、価格交渉、そして引き渡し後の注意点まで、各ステージでやるべきことを丁寧にご紹介。
不動産会社での勤務経験がある筆者が、プロの視点で「後悔しないためのポイント」や「よくある落とし穴」も交えながらお伝えします。
この記事を読むことで、スムーズかつ納得のいく売却がきっと実現できるはずです。
STEP1｜相場の把握と売却の目的を明確にする
なぜ「売る目的」を明確にする必要があるのか
不動産を売却するにあたり、まず最初にすべきことは「目的を明確にする」ことです。たとえば、
- 「相続で取得したが、住む予定がないので売却したい」
- 「住み替えのために現在のマンションを売却したい」
- 「老後資金として現金化したい」
目的が明確になることで、「いつまでに売りたいのか」「いくらで売りたいのか」などの優先事項が見えてきます。
不動産相場の調べ方と無料査定サイトの活用
不動産相場の調べ方
次に「相場を把握」します。
相場を知ることで、不動産会社の査定額が適正かどうか、売出価格をどう設定すべきかの判断が可能です。
主な調査方法は以下の通り：
- 不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’Sなど）で類似物件を調査
- レインズマーケットインフォメーションなどの成約事例を見る
- 複数社に一括査定を依頼する（無料）
注意点として、ポータルサイトに掲載されている「売出価格」は、実際に売れた価格ではありません。必ず成約価格や査定との比較を行いましょう。
STEP2｜信頼できる不動産会社を選ぶ
次に重要なのは「どの不動産会社に依頼するか」です。売却の成否を大きく左右するポイントです。
大手 vs 地域密着型
- 大手：全国対応で集客力は高いが、担当者によって対応にバラつきがある
- 地場：地域情報に詳しく、細やかなサポートが得やすい
重要なのは「会社」よりも「担当者の質」です。
親身に話を聞いてくれ、プロとして冷静なアドバイスをくれる担当者かどうかを見極めましょう。
担当者チェックポイント
- 初回面談での対応力（ヒアリング・提案力）
- 売却実績や過去の事例を出してくれるか
- デメリットも正直に説明してくれるか
- 連絡レスポンスの早さ・説明の明瞭さ
STEP3｜媒介契約を結ぶ（専属専任・専任・一般の違い）
不動産会社を決めたら、売却活動を依頼するための「媒介契約」を結びます。
媒介契約の3種類
| 契約種類 | 他社への依頼 | レインズ登録義務 | 状況報告頻度 |
|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 不可 | 必須（5営業日以内） | 週1回以上 |
| 専任媒介 | 不可 | 必須（7営業日以内） | 2週に1回以上 |
| 一般媒介 | 可 | 任意 | 義務なし |
どれを選ぶべき？
本気で売却を進めたい場合、【専任媒介】がバランス的におすすめです。
1社に絞ることで責任ある販売活動が期待でき、かつ売主自身が買主を見つけることも可能です（専属専任では不可）。
媒介契約時の注意点
- 契約期間（通常3ヶ月）と更新の有無
- 広告費や販売活動の内容は書面で確認
- 解約の際の違約金や条件
STEP4｜販売活動と内見対応の準備
不動産会社との媒介契約を結んだら、いよいよ「販売活動」のスタートです。
売却活動の成否は、内見の印象や広告戦略に大きく左右されます。
広告・ポータルサイト掲載のコツ
信頼できる不動産会社であれば、SUUMO、HOME’S、アットホームなど主要ポータルサイトに物件情報を掲載してくれます。ただし「掲載内容の質」には注意が必要です。
- 写真のクオリティ（広角・明るさ・構図）
- 図面の見やすさと説明文の分かりやすさ
- 周辺環境や生活利便施設の記載
売主としても、掲載内容を確認し、改善点があれば遠慮なく伝えましょう。
内見で好印象を与えるための工夫
内見時の第一印象は非常に重要です。
✅ チェックリスト：
- 室内を十分に換気し、ニオイ対策を行う
- カーテンを開けて明るく見せる
- 生活感をなるべくなくし、片付け・掃除を徹底
- 備え付け設備の取扱説明書や保証書を準備
とくに「空室よりも居住中」の方が、買主は生活イメージをしやすくなる一方、清潔感や丁寧な暮らしぶりが大きな印象に影響します。
STEP5｜価格交渉と売買契約の締結
購入希望者が現れたら、次は「価格交渉」や「売買契約」のステージに入ります。
値引き交渉の対応方法
内見後に買主から「指値」（値引き交渉）を受けることも珍しくありません。
ここで慌てず、価格の下限（譲歩ライン）を事前に決めておくことが大切です。
- 値引きに応じることで早期成約できるメリット
- 応じない選択肢もあり、次の内見者を待つ判断も
あくまで感情ではなく、データや根拠に基づいた対応を心がけましょう。
売買契約時のポイント
価格がまとまれば「不動産売買契約書」を締結します。
契約内容には必ず目を通し、理解できない部分は遠慮せず担当者に確認を。
重要な確認項目：
- 引き渡し日と代金支払いスケジュール
- 契約不適合責任（いわゆる「瑕疵担保責任」）の範囲
- 手付金の金額と解約条件
STEP6｜引き渡し準備と決済手続き
売買契約後は「引き渡し」に向けての準備が始まります。
決済前にやること
- 銀行ローンが残っていれば「抵当権の抹消手続き」
- 公共料金の清算と解約手続き
- 登記関係書類（権利証や登記識別情報）の確認
- 引越しのスケジュール調整
当日は「司法書士立ち会いのもとでの決済・登記手続き」が行われ、買主の入金が確認されたら鍵を引き渡して完了となります。
決済当日の流れ
- 買主が残代金を入金
- 売主は登記関係書類や鍵を引き渡す
- 司法書士が所有権移転登記の申請
- 売主の口座に代金が振り込まれる
STEP7｜売却後にかかる税金と確定申告
不動産売却が終わっても「税務処理」が残っています。
特に注意すべきは「譲渡所得課税」と「確定申告」です。
譲渡所得税の仕組み
売却価格 －（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得
この譲渡所得に対し、以下の税金がかかります
- 所得税：15%（長期所有）
- 住民税：5%
- 復興特別所得税：0.315%
ただし、マイホームの場合は【3,000万円の特別控除】や【所有期間による軽減税率】が適用されるケースも多いです。※適用条件を必ず税理士に確認しましょう。
確定申告の必要書類
- 売買契約書（売却時と購入時）
- 諸費用の領収書（仲介手数料・登記費用など）
- 登記簿謄本・登記識別情報
- 住民票（マイホーム特例適用時）
申告期間は翌年2月16日〜3月15日。早めの準備をおすすめします。※ただし、2月16日や3月15日が土曜日や日曜日の場合は、その次の月曜日に日付がずれます。
よくある質問Q&A
- 売却にかかる期間はどれくらい？
-
売出から引き渡し完了まで、平均で3〜6ヶ月程度が目安です。
- 空き家のまま売ったほうがいい？
-
居住中でも内見対応ができるなら問題ありません。空室の方が見せやすい面もあります。
- 住宅ローンが残っていても売却できる？
-
はい。売却代金でローンを完済し、抵当権を外す手続きが必要です。
- リフォームしてから売った方が有利？
-
原則として「現況」で売却するのが一般的。費用対効果の見極めが重要です。
- 途中で売却をやめても大丈夫？
-
媒介契約の途中解約は可能ですが、事前に契約内容の確認を。
まとめ｜はじめてでも安心できる「売却成功」のために
不動産売却は一見すると難しそうに思えますが、
必要なステップを丁寧に踏み、信頼できるパートナーと進めることで、初心者でも十分に成功を目指すことができます。
☑ 売却の目的を明確に
☑ 相場を把握して適正価格を設定
☑ 担当者との相性を重視して会社を選ぶ
☑ 内見・価格交渉・契約・引渡しの流れを理解
☑ 税金・確定申告も忘れずに対処
売却は単なる「取引」ではなく、次の人生への「準備の一歩」です。
少しでも不安なことがあれば、まずは相談から始めてみましょう。
迷ったらプロに相談してみませんか？
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