原状回復をめぐるトラブルとガイドライン｜貸主負担・借主負担の違いを大家さん向けに徹底解説

賃貸物件を所有する大家さんにとって、入居者の退去時に避けて通れないのが「原状回復」です。

「壁紙が汚れているから借主負担で張り替えたい」

「床に傷があるけれど、これは貸主と借主のどちらが負担する？」

「6年以上住んでいたらクロス代は請求できない？」

「ハウスクリーニング代を借主負担にできる？」

「ペットやタバコによる汚れや臭いはどうなる？」

このような疑問を持つ大家さんは少なくありません。

特に注意したいのが、「退去時には入居時と同じ状態に戻してもらえる」という認識です。

実は、賃貸住宅における「原状回復」は、必ずしも「新品の状態に戻すこと」を意味するわけではありません。

経年変化や通常の使用によって生じた損耗については、原則として貸主側の負担となり、借主の故意・過失や通常の使用方法を超える使用によって発生した損耗などについては、借主負担となるのが基本的な考え方です。

さらに、借主に責任がある傷や汚れであっても、必ず修繕費用の100％を請求できるとは限りません。

そこでこの記事では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」などを踏まえながら、

• 原状回復とは何か
• 貸主負担・借主負担の基本
• 通常損耗・経年変化とは何か
• クロス・床・畳・設備などの判断
• タバコ・ペット・カビなどの考え方
• 「クロスは6年で1円」の意味
• ハウスクリーニング特約
• 原状回復特約を設ける場合の注意点
• 敷金精算でトラブルになりやすいポイント
• 大家さんが原状回復トラブルを防ぐ方法

について、賃貸物件のオーナー目線で詳しく解説します。

原状回復は「退去したときに考える問題」ではありません。入居前・契約時・入居中・退去時まで一貫して管理することで、トラブルの多くを予防できます。

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原状回復とは？「入居時の状態に戻す」という意味ではない

まず最も重要なのが、「原状回復」という言葉の意味です。

「原状回復」と聞くと、

「借りたときの状態に戻すこと」

だと考えてしまうかもしれません。

しかし、賃貸住宅の原状回復は、そのような単純な考え方ではありません。

賃貸住宅は、人が生活すれば当然少しずつ劣化していきます。

例えば、

• 日光によって壁紙が変色する
• 家具を置いてカーペットに跡がつく
• 畳が日焼けする
• 通常の生活で床や設備が少しずつ劣化する

といった現象は、普通に生活していても発生します。

このような経年変化や通常損耗まで借主に負担させてしまうと、借主は通常の生活によって発生する建物の価値減少まで負担することになります。

そのため、原状回復では、

「なぜ、その傷・汚れ・劣化が発生したのか」

を判断することが非常に重要です。

原状回復の基本原則

大家さんがまず覚えておきたいのは、次の考え方です。

経年変化・通常損耗 → 原則として貸主負担

借主の故意・過失・善管注意義務違反・通常の使用方法を超える使用による損耗 → 原則として借主負担

原状回復では、この線引きが基本となります。

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「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」とは？

原状回復について調べると、必ずと言っていいほど出てくるのが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。

これは、民間賃貸住宅の退去時に発生する原状回復トラブルを防止するため、原状回復に関する一般的な考え方を整理したものです。

ガイドラインでは、

• 入退去時の物件状況確認
• 原状回復に関する契約条件の開示
• 原状回復義務の考え方
• 通常損耗と借主責任による損耗
• 経過年数
• 借主が負担する範囲
• 特約
• 敷金精算
• トラブル解決方法
• 裁判例

などが詳しく整理されています。

ガイドラインは法律なの？

ここは大家さんが誤解しやすいポイントです。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」自体が法律というわけではありません。

一方で、賃貸住宅の原状回復について考える際の重要な指針となっており、実務でも非常によく参照されます。

また、2020年4月施行の改正民法では、賃借人の原状回復義務について法律上も整理されています。

したがって、

「ガイドラインは法律じゃないから無視していい」

という考え方はおすすめできません。

原状回復の実務では、契約内容、民法、ガイドライン、過去の裁判例などを総合的に考える必要があります。

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貸主負担になる原状回復とは？

それでは具体的に、どのようなものが貸主負担になるのでしょうか。

基本的には、

「普通に生活していれば発生する程度の損耗」

や

「時間の経過によって自然に発生する劣化」

については、貸主負担と考えます。

経年変化

経年変化とは、時間が経過することで自然に発生する建物や設備の劣化です。

例えば、

• 日照によるクロスの変色
• 日照による畳の変色
• 設備の自然な劣化
• 建具などの経年による劣化

などです。

借主がどれだけ丁寧に生活していても、時間の経過による劣化を完全に防ぐことはできません。

そのため、経年変化については原則として貸主負担となります。

通常損耗

通常損耗とは、一般的な生活をする中で自然に発生する程度の傷や汚れなどです。

例えば、

• 家具を設置したことによる床やカーペットのへこみ
• ポスターや絵画を掲示したことによる跡
• 通常の生活による設備の使用感

などが代表例です。

これらについても基本的には貸主側が負担します。

なぜ大家さんが負担するの？

大家さんからすると、

「自分が住んでいたわけではないのに、なぜ自分が負担するの？」

と思うかもしれません。

しかし、賃貸住宅では、経年変化や通常損耗に相当する修繕費用は、基本的に賃料に含まれているという考え方が採られています。

つまり大家さんは、

「建物を一定期間使用させる」

ことの対価として家賃を受け取っています。

当然、使用すれば建物は少しずつ劣化します。

その通常の劣化については、賃貸経営上のコストとして貸主が負担するという考え方です。

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借主負担になる原状回復とは？

一方で、すべての修繕費を大家さんが負担しなければならないわけではありません。

借主の責任によって発生した損耗については、原則として借主負担となります。

代表的なのは、

借主の故意・過失

善管注意義務違反

通常の使用方法に反する使用

などです。

借主の故意による損傷

例えば、

• 故意に壁へ穴を開けた
• 故意に設備を破損した

といったケースです。

当然ながら、借主の責任が問題になります。

借主の過失による損傷

故意ではなくても、借主の不注意によって傷や汚れが発生することがあります。

例えば、

• 引越し作業で壁や床を傷つけた
• 飲み物をこぼしてカーペットにシミを作った
• 物を落として床を傷つけた

などです。

善管注意義務違反

大家さんが特に知っておきたいのが「善管注意義務」です。

借主は、借りている住宅について一定の注意を払って使用・管理する必要があります。

例えば結露が発生しているにもかかわらず長期間放置し、その結果としてカビや腐食が拡大した場合などは、借主側の管理状況が問題になる可能性があります。

「最初の原因」だけではなく、「異常を認識してから適切な対応をしたか」も重要になる場合があります。

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【一覧表】貸主負担・借主負担の目安

原状回復の代表例を簡単に整理すると、次のようになります。

状況	原則的な負担
日照によるクロスの変色	貸主
日照による畳の変色	貸主
家具設置によるカーペット等のへこみ	貸主
通常使用による設備の劣化	貸主
引越し作業でついた傷	借主
タバコによる焼け焦げ	借主
借主が結露を放置して拡大したカビ	借主
借主の不注意で生じた床の傷	借主
ペットによる傷・臭い	借主負担となる可能性が高い
借主が設備を誤った方法で使用して壊した	借主負担となる可能性が高い

ただし、実際の原状回復費用は、

「借主に責任があるか」だけで決まるわけではありません。

ここからが非常に重要です。

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借主が壊したものでも「全額請求」とは限らない

大家さんが原状回復で特に注意したいポイントです。

例えば借主の不注意によってクロスを傷つけたとします。

「借主が傷つけたのだから、新しいクロスへの張替費用を全部払ってもらえばいい」

と思うかもしれません。

しかし、必ずしもそうではありません。

なぜなら、

借主が入居している間にもクロス自体の価値は時間の経過によって減少しているからです。

そこで原状回復では「経過年数」という考え方が重要になります。

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「クロスは6年で1円」とはどういう意味？

原状回復について調べると、

「壁紙は6年で価値がなくなる」

「6年以上住めばクロス代は請求できない」

という説明を見かけることがあります。

ただし、この表現だけを覚えると誤解につながります。

国土交通省のガイドラインでは、壁クロスについて、

6年で残存価値1円となるような考え方

を採用しています。

例えば新品のクロスを100％と考えれば、時間の経過とともに価値が下がっていくというイメージです。

6年経過したら何をしても請求できない？

ここが非常に重要です。

「6年経ったら借主が何をしても無料になる」という意味ではありません。

例えば借主が故意に壁を大きく破損した場合、

• 下地の補修
• ボード補修
• 特別な施工
• 通常の張替えを超える損害

などが発生する可能性があります。

したがって、

「クロスの残存価値」と「借主が与えた損害」は分けて考える必要があります。

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クロスの張替えは部屋全部を借主に請求できる？

これも原状回復で非常によく問題になります。

例えば壁の一部に借主が傷をつけた場合、

「一部分だけ張り替えると色が変わってしまうから、部屋全部を張り替えて借主に請求したい」

と思う大家さんもいるでしょう。

しかし、原状回復では基本的に、

借主が負担する範囲は、損傷部分の補修に必要な範囲を基本として考えます。

クロスの場合は㎡単位が望ましいとされていますが、損傷箇所を含む一面分までの張替費用を借主負担として扱うことがやむを得ない場合もあります。

一方、

「一面だけ新品になると他の壁と色が違うから」

という理由だけで、当然に部屋全体の張替費用を借主へ請求できるとは限りません。

施工上必要な範囲と、次の入居者を募集するために大家さんが行うグレードアップ・美観回復は分けて考えることが重要です。

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タバコによるヤニ・臭いは誰の負担？

タバコは原状回復トラブルになりやすい代表例です。

通常の生活によるクロスの自然な変色とは異なり、

• タバコのヤニ
• タバコの臭い
• 焼け焦げ

などは、借主側の負担が問題となりやすい項目です。

特に室内喫煙によって居室全体のクロスにヤニや臭いが付着している場合、部分的な補修では解決できないケースがあります。

この場合には、居室全体のクリーニングやクロス張替費用が借主負担となることがあります。

ただし、ここでも経過年数などを考慮する必要があります。

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ペットによる傷や臭いは誰の負担？

ペット可物件でも、

「ペット可＝ペットによる損傷まで大家さん負担」

という意味ではありません。

例えば、

• 犬や猫がクロスを引っかいた
• 柱をかじった
• フローリングに深い傷をつけた
• ペットの排泄物で床にシミが残った
• 強い臭いが残った

などについては、借主側の負担が問題となります。

特にペットを飼育する物件では、契約時に

• ペット飼育条件
• 敷金
• 退去時のクリーニング
• 消臭
• 損傷部分の原状回復

などを明確にしておくことが重要です。

「ペット可」とだけ記載し、退去時のルールを曖昧にしてしまうとトラブルにつながりやすくなります。

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カビ・結露は貸主負担？借主負担？

カビについては、一律に「借主負担」「貸主負担」と決めることができません。

重要なのは原因です。

例えば、

• 建物構造上の問題
• 雨漏り
• 配管からの漏水
• 通常の生活でも避けられない結露

などが原因なら、貸主側の責任が問題となる可能性があります。

一方、

• 結露を長期間拭かなかった
• 換気をほとんどしなかった
• カビが発生しているのに放置した
• 貸主・管理会社への連絡を怠り被害が拡大した

など、借主側の管理状況によって損害が拡大している場合には、借主側の負担が問題となることがあります。

カビについては「カビがある」という結果だけではなく、「なぜ発生・拡大したのか」を確認することが重要です。

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エアコン・設備の故障は誰が負担する？

設備についても原因によって判断が変わります。

通常使用していたにもかかわらず、

• エアコンが経年劣化で故障した
• 給湯器が寿命で故障した
• 設備が自然故障した

という場合、基本的には貸主側で対応することになります。

一方で、

• 借主が誤った使い方をした
• 故意に壊した
• 明らかな異常を放置して被害を拡大した

などの場合には、借主側の負担が問題になる可能性があります。

つまり設備についても、

「壊れた＝借主負担」ではなく、「壊れた原因は何か」で判断することが重要です。

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画鋲・釘・ネジの穴は借主負担？

壁の穴も非常に相談の多い問題です。

ポスターやカレンダーなどを掲示するための通常程度の画鋲・ピンなどについては、一般的な生活の範囲として扱われるケースがあります。

一方、

• 大きな釘
• ネジ
• アンカー
• 下地ボードまで交換が必要な大きな穴

などは通常使用の範囲を超えるとして、借主負担が問題になる可能性があります。

「壁に穴があるから全部借主負担」ではなく、穴の大きさ・深さ・使用目的などを確認する必要があります。

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フローリングの傷は誰が負担する？

フローリングも判断が難しい部分です。

通常生活の中で発生する軽微な損耗と、

• 引越し作業でつけた大きな傷
• 重い物を落としてできた傷
• 借主の不注意による深い傷
• 水を放置して発生した変色・腐食

などでは扱いが異なります。

またフローリングの場合、

「一部の傷だから床全部を新品にして全額請求する」

という考え方が当然に認められるわけではありません。

補修方法、施工範囲、建物・床材の状況などを踏まえて判断する必要があります。

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畳の表替えは借主負担？

畳についてもよくある誤解があります。

借主が通常どおり生活したことによる、

• 日焼け
• 通常の擦れ
• 自然な変色

などについては、基本的に貸主負担です。

「次の入居者を募集するために畳をきれいにしたい」という理由で行う表替えは、借主の責任とは別の問題です。

一方、

• タバコによる焼け焦げ
• 借主の不注意による破損
• 飲み物等をこぼしたことによるシミ

などは借主側の負担が問題になります。

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ハウスクリーニング代は借主に請求できる？

退去時の「ハウスクリーニング費用」は、大家さんにとって非常に重要な項目です。

現在では、

「退去時クリーニング費用○○円は借主負担」

などの特約を設けている賃貸借契約も多くあります。

ただし、

契約書に何となく「クリーニング代は借主負担」と書けば必ず有効になる、という単純な話ではありません。

借主に通常の原状回復義務を超える負担を求める場合には、特約の内容が重要になります。

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原状回復特約を設定すれば何でも借主負担にできる？

これも大家さんが注意したいポイントです。

契約自由の原則がありますので、貸主と借主の合意によって一定の特約を設けること自体は可能です。

しかし、

「特約に書いておけば、どんな費用でも借主に請求できる」わけではありません。

借主に通常の原状回復義務を超える特別な負担を課す場合、その特約が有効と認められるかが問題になります。

特に、

• 借主が何を負担するのか
• どの程度負担するのか
• その内容を借主が認識していたか
• 借主がその負担に合意しているか
• 内容に合理性があるか

などが重要になります。

曖昧な特約ほど、退去時に揉めやすくなります。

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敷金＝原状回復費用ではない

もう一つ、大家さんが押さえておきたいのが敷金です。

「敷金を1か月預かっているから、退去時のリフォーム費用に使える」

と考えてしまうケースがあります。

しかし、敷金は大家さんが自由に使えるリフォーム費用ではありません。

未払い賃料や借主が負担すべき原状回復費用など、賃貸借契約から生じる借主の債務を差し引き、残額があれば返還する必要があります。

そのため、

「敷金を預かっているかどうか」と「その修繕費を借主に請求できるか」は別問題です。

ここを混同しないようにしましょう。

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原状回復で大家さんがやってはいけない5つのこと

1．退去後のリフォーム代をすべて借主へ請求する

次の入居者を募集するためのリフォームと、借主が負担すべき原状回復は別物です。

「退去したから全部新品にする。その費用は前の借主負担」という考え方は避ける必要があります。

2．古い設備・内装を新品価格で請求する

借主に責任がある場合でも、経過年数を考慮する必要があるものがあります。

「借主が壊した＝新品交換費用100％」

と即断しないことが重要です。

3．入居前の状態を記録していない

これは実務上かなり大きな問題です。

退去時に傷を発見しても、

「入居前からあった傷なのか、入居後についた傷なのか」

を証明できなければトラブルになります。

4．原状回復特約を曖昧にする

「退去時の費用は借主負担とする」

だけでは、具体的に何を負担するのか分かりません。

契約段階から明確にすることが重要です。

5．管理会社や施工会社に完全に丸投げする

原状回復工事の見積書が出てきたからといって、

その全額がそのまま借主へ請求できるとは限りません。

「工事として必要な金額」と「法的・契約上借主に負担を求められる金額」は別です。

大家さん自身も、この違いを理解しておく必要があります。

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原状回復トラブルを防ぐなら「入居前」が最も重要

原状回復トラブルというと、

「退去立会いをどうするか」

に注目されがちです。

しかし実際には、

トラブル防止で最も重要なのは入居前です。

入居前の室内を写真・動画で残す

おすすめなのは、入居前に室内全体を撮影しておくことです。

特に、

• 壁
• 天井
• 床
• 建具
• キッチン
• 浴室
• 洗面所
• トイレ
• エアコン
• 収納
• バルコニー
• 既存の傷や汚れ

などを記録しておきます。

現在はスマートフォンで簡単に撮影できます。

写真だけでなく動画も残しておくと、室内全体の状態を確認しやすくなります。

日付が確認できる状態で保存する

写真を撮るだけでなく、

「いつ撮影した写真なのか」

が確認できる形で保存しておくことも重要です。

入居前・退去後を比較できれば、借主との話し合いもしやすくなります。

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退去立会いでは何を確認すればいい？

退去時には、

「傷があるか」だけではなく、「原因と責任の所在」を確認することが重要です。

例えば床に大きな傷があれば、

「この傷はいつ頃つきましたか？」

「何か物を落としましたか？」

と確認します。

カビなら、

「いつ頃から発生していましたか？」

「管理会社へ連絡しましたか？」

などを確認します。

退去立会いは単なる「傷探し」ではありません。

原状回復費用の負担関係を判断するための事実確認の場でもあります。

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原状回復費用の見積書はできるだけ具体的にする

「原状回復工事　一式　150,000円」

という見積書では、借主から見ても何にいくらかかったのか分かりません。

可能であれば、

• クロス張替え　○㎡
• 単価　○円
• 床補修　○円
• ハウスクリーニング　○円
• 消臭作業　○円

など、内容を明確にします。

さらに、

「工事費用」と「借主負担額」を分けて考えること

も大切です。

例えばクロス工事が10万円だったとしても、その10万円全額を借主へ請求できるとは限りません。

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大家さんが原状回復で本当に見るべきなのは「工事費」ではなく「収益」

原状回復について考えると、どうしても

「借主からいくら取れるか」

という話になりがちです。

しかし、賃貸経営としてもっと重要なのは、

「次の入居者をどれだけ早く、良い条件で決められるか」

です。

例えば5万円の負担をめぐって借主と長期間揉めている間に、次の募集開始が遅れて1か月空室になればどうでしょうか。

家賃15万円の物件なら、1か月の空室だけで15万円の機会損失です。

つまり、

原状回復費用を最大限回収することと、賃貸経営の利益を最大化することは必ずしも同じではありません。

ここは特に賃料の高い物件を所有する大家さんに意識していただきたいポイントです。

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原状回復工事は次の賃料を上げるチャンスでもある

退去はコストだけが発生するイベントではありません。

次の募集条件を見直す機会でもあります。

例えば長期間入居していた部屋なら、

• 周辺賃料が上昇していないか
• 設備を追加すれば賃料を上げられないか
• 内装を変更すると競争力が上がらないか
• 募集写真を撮り直した方がよくないか
• 募集条件を変更できないか

などを検討できます。

原状回復を「元に戻す作業」だけで終わらせず、「次の募集戦略を作るタイミング」と考えることが重要です。

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管理会社によって原状回復対応に差が出る理由

原状回復は単純な作業に見えて、実際にはかなり専門性が必要です。

なぜなら、

1. 室内状況を確認する
2. 入居前の状態と比較する
3. 損傷原因を判断する
4. 貸主・借主の負担を整理する
5. 経過年数を考慮する
6. 契約書・特約を確認する
7. 工事会社から見積もりを取得する
8. 借主へ説明する
9. 敷金を精算する
10. 次の募集に間に合うよう工事を手配する

という複数の業務を同時に進める必要があるからです。

しかも、

原状回復だけを考えればいいわけではありません。

退去後はすぐに次の募集を始めなければ、空室期間が長くなります。

そのため管理会社には、

「正しく精算する能力」と「次の入居者を早く決める能力」の両方が求められます。

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原状回復に強い管理会社を選ぶ5つのポイント

1．国土交通省ガイドラインを理解している

基本となる考え方を理解していることは最低条件です。

2．入居前の状態を記録している

退去時だけを見るのではなく、入居時から管理している会社の方がトラブルを防ぎやすくなります。

3．原状回復費用をきちんと説明できる

「この傷は借主負担です」

だけではなく、

「なぜ借主負担なのか」

を説明できることが重要です。

4．原状回復工事と募集を同時進行できる

退去してから工事を考え、工事が終わってから募集するのでは、空室期間が長くなる可能性があります。

可能な範囲で退去前から募集準備を進めることが重要です。

5．大家さんの利益から逆算して提案できる

安い工事会社を探すことだけが管理会社の仕事ではありません。

重要なのは、

「その物件の収益をどう最大化するか」

です。

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原状回復でよくある質問

Q1．6年以上住んだ借主にはクロス代を請求できませんか？

一律に「請求できない」という意味ではありません。

クロスについては経過年数による価値減少を考慮しますが、故意・過失による損傷の内容によっては、クロス以外の補修費用などが問題となる場合があります。

「6年＝何をしても借主負担ゼロ」と考えないことが重要です。

Q2．退去時に部屋全体のクロスを張り替えたら全額請求できますか？

原則として、実際に工事した範囲と借主が負担すべき範囲は別に考える必要があります。

大家さんが次の募集のために部屋全体をきれいにする費用まで、当然に借主へ転嫁できるわけではありません。

Q3．敷金1か月を預かっていれば全額使えますか？

いいえ。

敷金は大家さんのリフォーム積立金ではありません。

借主が負担すべき債務などを控除し、残額があれば返還する必要があります。

Q4．退去時クリーニング費用を借主負担にできますか？

契約時の特約内容などによって判断されます。

借主へ通常の原状回復義務を超える負担を求める場合には、負担内容を明確にし、借主が認識・合意できる契約にしておくことが重要です。

Q5．タバコの臭いは借主負担ですか？

室内喫煙によって通常使用を超えるヤニ汚れや臭いが発生している場合には、借主負担が問題となります。

ただし、実際の負担額については経過年数や施工範囲などを踏まえて判断します。

Q6．ペット可物件ならペットによる傷も大家負担ですか？

ペット可だからといって、ペットが与えた損傷まで当然に貸主負担になるわけではありません。

爪による傷、排泄物による汚損、強い臭いなどについては借主負担が問題となります。

Q7．借主が退去立会いに来ない場合はどうすればいいですか？

退去立会いができない場合には、室内状況を写真・動画などでできる限り詳細に記録し、入居時の記録と比較できるようにしておくことが重要です。

Q8．原状回復ガイドラインに書いてある内容が絶対ですか？

ガイドライン自体が法律というわけではありません。

実際には、民法、賃貸借契約書、特約、物件の状況、当事者間の合意、裁判例などを総合的に判断する必要があります。

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大家さん向け｜原状回復トラブルを減らすチェックリスト

退去時になって慌てないためにも、次の項目を確認しておきましょう。

【入居前】

• 室内の写真・動画を残している
• 既存の傷・汚れを記録している
• 設備の状態を記録している
• 入居者にも室内状況を確認してもらっている

【契約時】

• 原状回復条件を明確にしている
• ハウスクリーニング特約を確認している
• ペット飼育条件を明確にしている
• 喫煙条件を明確にしている
• 借主に特別な負担を求める特約を具体的にしている

【入居中】

• 設備故障等の連絡履歴を残している
• 漏水・結露・カビなどの報告履歴を残している
• 修繕履歴を残している

【退去時】

• 入居時の写真と比較する
• 傷・汚れの原因を確認する
• 写真・動画を撮影する
• 貸主負担・借主負担を区分する
• 経過年数を確認する
• 見積書を具体的にする
• 敷金精算の根拠を明確にする

原状回復トラブルは、退去時の交渉力よりも「証拠・契約・記録」が重要です。

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原状回復を適切に管理することが賃貸経営の利益につながる

原状回復では、

「できるだけ借主に払ってもらいたい」

と考えてしまいがちです。

もちろん、本来借主が負担すべき費用について適切に請求することは重要です。

しかし賃貸経営全体で考えれば、それだけでは十分ではありません。

重要なのは、

貸主・借主の負担を適切に判断し、トラブルを最小限にしながら、できるだけ早く次の募集につなげることです。

退去精算で長期間揉める。

工事の発注が遅れる。

募集開始が遅れる。

空室期間が延びる。

このような状況になれば、数万円の原状回復費用より大きな損失になることがあります。

特に東京都内の賃貸物件では、家賃が高い物件ほど**「空室1日あたりの損失」も大きくなります。**

だからこそ、退去から原状回復、次の募集までを一連の賃貸経営として考えることが重要です。

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まとめ｜原状回復は「誰が払うか」だけでなく「どう管理するか」が重要

最後に、この記事のポイントをまとめます。

原状回復＝入居時の新品状態に戻すことではありません。

基本的な考え方は、

経年変化・通常損耗 → 原則として貸主負担

借主の故意・過失・善管注意義務違反・通常使用を超える損耗 → 原則として借主負担

です。

ただし、借主に責任がある場合でも、

経過年数・残存価値・補修範囲などを考慮する必要があります。

そして大家さんにとって最も重要なのは、

退去時になってから原状回復を考えないことです。

入居前の写真・動画、契約内容、特約、入居中の修繕履歴、退去時の確認まで、一貫して記録・管理しておくことで原状回復トラブルは大幅に減らすことができます。

さらに、原状回復工事を単なる「退去後の修理」と考えるのではなく、

「次の入居者を早く決め、物件の収益を最大化するための準備」

として考えることも大切です。

賃貸管理会社を選ぶ際には、管理手数料の安さだけではなく、

原状回復の判断、退去精算、工事手配、募集条件の見直し、次の入居者募集まで一貫して対応できるか

という視点で比較することをおすすめします。

原状回復や現在の管理会社の対応に不安がある大家さん、退去から次の募集まで含めて賃貸管理を見直したい大家さんは、専門の賃貸管理会社へ相談してみるのも一つの方法です。

適切な原状回復とスピーディーな再募集は、賃貸経営の収益を守るための重要な管理業務です。

※本記事は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」等を参考に、一般的な原状回復の考え方を解説したものです。実際の費用負担は、賃貸借契約・特約・物件の状態・損傷原因・入居期間等によって異なります。個別の法的判断が必要な場合は、弁護士等の専門家へご相談ください。

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