賃貸募集は一般媒介と専任媒介どっちがいい？メリット・デメリットをオーナー向けに徹底比較

「賃貸物件の入居者募集をお願いしたいけれど、1社だけに任せて大丈夫なのだろうか？」

「複数の不動産会社に募集をお願いした方が、早く入居者が決まるのでは？」

「一般媒介と専任媒介では、結局どちらがオーナーにとって有利なの？」

マンションやアパート、区分マンションなどを賃貸に出す際、このような疑問を持つオーナーは少なくありません。

一見すると、10社に募集をお願いした方が1社だけにお願いするよりも、10倍多くの入居希望者に紹介してもらえそうに感じます。

しかし、現在の不動産賃貸市場では、必ずしもそうとは限りません。

不動産会社同士は物件情報を共有しながら入居者を紹介する仕組みを利用しているため、「何社に依頼したか」だけで募集力が決まるわけではないからです。

むしろ重要なのは、

「その物件を市場にどう流通させるのか」

「他社が紹介しやすい募集条件になっているか」

「問い合わせや内見にどれだけ迅速に対応できるか」

「募集開始後に反響を分析し、条件を改善できるか」

という点です。

この記事では、賃貸オーナー向けに一般媒介型の募集と専任媒介型の募集の違い、それぞれのメリット・デメリット、どのようなオーナーに向いているのかを、不動産実務の視点から詳しく解説します。

先に結論をお伝えすると、

複数社へ依頼する一般媒介型が必ず有利というわけでも、1社に任せる専任媒介型が必ず有利というわけでもありません。

最も重要なのは、依頼する会社数ではなく「募集を任せる不動産会社・管理会社の質」です。

まず知っておきたい｜賃貸募集における「一般媒介」「専任媒介」とは？

一般媒介と専任媒介という言葉を聞いたことがあっても、具体的な違いまでは分からないというオーナーも多いでしょう。

まずは基本的な考え方から整理します。

一般媒介型の賃貸募集とは？

一般媒介型とは、簡単にいうと、同じ賃貸物件の入居者募集を複数の不動産会社へ依頼する方法です。

たとえば東京都内に区分マンションを1室所有しているオーナーが、

A不動産
B不動産
C不動産

の3社へ同時に入居者募集を依頼するようなケースです。

それぞれの会社が自社の顧客へ物件を紹介したり、インターネットへ掲載したりして入居者を探します。

オーナーからすると、

「複数社が競争して入居者を探してくれる」

という点が大きな魅力に見えるでしょう。

実際、一般媒介型にはメリットがあります。

しかし、会社数を増やせば増やすほど成約しやすくなるとは限らない点には注意が必要です。

専任媒介型の賃貸募集とは？

専任媒介型とは、特定の不動産会社を募集窓口として、入居者募集を基本的に1社へ任せる方法です。

ここでオーナーが勘違いしやすいのが、

「1社に任せたら、その不動産会社のお客様にしか紹介されないのでは？」

という点です。

必ずしもそうではありません。

募集を受けた不動産会社が他の仲介会社にも広く物件情報を提供していれば、募集窓口は1社でも、多数の不動産会社から入居希望者を紹介してもらうことが可能です。

つまり、

「1社に任せること」と「1社だけで入居者を探すこと」は別の話です。

この違いを理解することが、一般媒介型と専任媒介型を比較するうえで非常に重要です。

一般媒介と専任媒介の違いを比較

大まかな違いを整理すると、次のようになります。

比較項目	一般媒介型	専任媒介型
募集を依頼する会社	複数社	原則1社
オーナーの連絡窓口	複数	1社
募集情報の管理	分散しやすい	一元管理しやすい
各社の競争	起こりやすい	起こりにくい
募集戦略	バラバラになりやすい	統一しやすい
条件変更	各社への連絡が必要	1社への連絡で済む
内見・申込管理	複雑になりやすい	管理しやすい
向いている人	自分でも積極的に管理したい人	募集をまとめて任せたい人

ただし、この表だけを見て「専任が良い」「一般が良い」と決めるのは早計です。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

一般媒介型で賃貸募集する5つのメリット

1．複数の不動産会社へ直接募集を依頼できる

一般媒介型の最大のメリットは、複数の不動産会社へ同時に依頼できることです。

それぞれの会社が異なる顧客層を持っている場合、幅広い入居希望者へアプローチできる可能性があります。

たとえば、

ファミリー物件に強い会社
高級賃貸に強い会社
法人契約に強い会社
外国人入居者に強い会社
特定エリアに強い会社

など、特徴の異なる会社を組み合わせる方法も考えられます。

物件と相性の良い不動産会社を複数活用できることは、一般媒介型ならではのメリットです。

2．不動産会社同士に競争が生まれる

複数社へ依頼している場合、

「他社で決まる前に自社で成約したい」

という競争が生まれることがあります。

特に人気エリアや条件の良い物件では、各社が積極的に自社顧客へ紹介してくれる可能性があります。

3．1社に依存しなくて済む

専任で依頼した会社の動きが悪かった場合、募集活動全体が停滞してしまう可能性があります。

一般媒介型なら複数社へ依頼しているため、1社の動きが悪くても、別の会社から問い合わせや申込みが入る可能性があります。

「依頼した会社選びに失敗した場合のリスクを分散できる」という意味では、一般媒介型にも大きなメリットがあります。

4．各社の対応力を比較できる

複数社へ依頼すると、

・問い合わせへの返信速度
・募集図面の質
・写真の撮り方
・募集条件の提案力
・報告の頻度
・内見後のフィードバック

などを比較できます。

今後、長期的に付き合う管理会社を探しているオーナーであれば、一般媒介型の募集を不動産会社選びの判断材料にするという考え方もあります。

5．特定の会社に囲い込まれるリスクを抑えやすい

物件情報が十分に他社へ共有されない場合、せっかく入居希望者が存在していても紹介機会を逃してしまう可能性があります。

複数社へ直接募集を依頼することで、こうしたリスクを一定程度分散できます。

ただし、後ほど解説するように、専任＝囲い込みというわけではありません。

重要なのは、依頼先が他社からの客付けを積極的に受け入れているかどうかです。

一般媒介型で賃貸募集する5つのデメリット

一般媒介にはメリットがありますが、オーナー側の負担が増える可能性があります。

1．複数社とのやり取りが必要になる

3社に依頼すれば3社、5社に依頼すれば5社とのやり取りが発生します。

たとえば賃料を、

150,000円 → 145,000円

へ変更した場合、原則として募集している会社すべてへ情報を共有する必要があります。

伝達漏れが起きれば、

A社では15万円
B社では14万5,000円

というように、同じ物件なのに募集条件が違う状態になる可能性があります。

2．物件情報がバラバラになることがある

複数社がそれぞれ募集広告を作成すると、

写真
間取り図
キャッチコピー
設備情報
初期費用
入居条件

などに差が生まれることがあります。

入居希望者がインターネットで同じ物件を検索したときに、違う条件で何件も表示されていれば、

「どれが正しい情報なの？」

と不安に感じる可能性があります。

募集窓口が増えるほど、情報管理の重要性も高くなります。

3．不動産会社の優先順位が下がる可能性がある

一般媒介型では、不動産会社から見ると、

「一生懸命広告を作っても、他社で決まる可能性がある」

という状況になります。

そのため会社や担当者によっては、専任で任されている物件を優先することがあります。

もちろん一般媒介でも積極的に動く会社はありますが、

依頼会社を増やせば、すべての会社が同じ熱量で動いてくれるとは限りません。

4．申込みが重複する可能性がある

人気物件では、

A社から申込み
ほぼ同時にB社からも申込み

ということがあります。

その際、

「どちらを優先するのか」

「申込順位をどう判断するのか」

「保証会社の審査はどちらを先に進めるのか」

といった調整が必要になります。

募集窓口が一元化されていれば、このような管理は比較的スムーズです。

5．募集状況を分析しにくくなる

これは意外と重要なポイントです。

空室対策では、

「問い合わせが何件あったか」

「内見が何件あったか」

「内見後に決まらなかった理由は何か」

を分析する必要があります。

たとえば1か月間で、

問い合わせ20件
内見8件
申込み0件

だった場合、

「問い合わせはあるので広告自体は見られている」

「しかし内見から申込みにつながっていない」

と分析できます。

一方、問い合わせ自体がほとんどなければ、賃料や募集条件、写真、広告露出などを見直す必要があります。

複数社へ募集を分散すると、このデータが各社へ散らばります。

空室を早く埋めるためには、単に広告を出すだけでなく、募集結果を分析して改善することが重要です。

専任媒介型で賃貸募集する5つのメリット

では、1社へ募集窓口を集約すると、どのようなメリットがあるのでしょうか。

1．募集窓口を一元化できる

専任媒介型の大きなメリットです。

オーナーは基本的に1社とやり取りすればよいため、

賃料変更
募集条件変更
ペット相談
法人契約
外国籍相談
フリーレント
内見状況
申込状況

などを一元管理できます。

本業が忙しい会社員オーナーや、遠方に住んでいるオーナーにとって特に大きなメリットです。

2．募集戦略を統一できる

優秀な管理会社であれば、

「まずこの賃料で2週間募集しましょう」

「問い合わせが少なければ写真を変更しましょう」

「問い合わせは多いのに内見が少ないため、初期費用を見直しましょう」

「内見は入っているので、賃料を下げる前に申込みにならない理由を確認しましょう」

といった戦略的な募集ができます。

募集→反響確認→分析→改善

というPDCAを回しやすいことが、窓口を一本化する大きなメリットです。

3．募集会社が物件を把握しやすい

設備、修繕履歴、周辺環境、入居条件、オーナーの希望などを1社がまとめて把握できます。

問い合わせが入ったときにも、

「この設備は付いていますか？」

「法人契約は可能ですか？」

「入居日は相談できますか？」

といった質問へスムーズに回答しやすくなります。

4．オーナーの手間を大幅に減らせる

賃貸経営では、入居者募集以外にも多くの業務があります。

家賃管理
入居者対応
設備故障
契約更新
解約受付
退去立会い
原状回復
敷金精算
賃料改定

などです。

これらを含めて管理会社へ委託する場合、募集だけではなく入居後まで窓口を一本化できることには大きなメリットがあります。

国土交通省も、賃貸住宅管理業について、賃貸人から委託を受けて住宅の維持保全などを行う業務として制度を設けています。

5．募集に責任を持ってもらいやすい

複数社へ依頼している場合、

「他社でも募集しているから」

という状態になりやすい一方、1社に任せることで募集会社の責任範囲が明確になります。

もちろん専任にすれば必ず積極的に動いてくれるわけではありません。

だからこそ、

「専任にするかどうか」以上に「どの会社を専任にするか」が重要です。

専任媒介型で賃貸募集するデメリット

1．依頼する会社によって結果が大きく変わる

最大のデメリットです。

募集力のある会社へ任せればメリットが大きい一方、動きの悪い会社へ任せると、

問い合わせが来ない
広告掲載が少ない
他社へ物件情報を広げない
報告がない
募集条件の改善提案がない

といった状態になる可能性があります。

専任媒介型は「会社選び」が非常に重要です。

2．他社への情報共有が弱い会社には注意

1社に任せる場合でも、その会社が他の不動産会社へ積極的に情報を公開していれば問題ありません。

反対に、自社だけで入居者を見つけようとすると紹介の機会が減る可能性があります。

専任で依頼する前に、

「他社からの客付けも積極的に受け付けていますか？」

と確認しておくとよいでしょう。

3．担当者との相性が悪いとストレスになる

連絡が遅い、報告がない、提案がない。

こうした担当者へ一本化すると、オーナーにとって大きなストレスになります。

会社の知名度だけではなく、実際に担当する人の対応力まで確認することが重要です。

「複数社に頼んだ方が早く決まる」は本当？

ここがこの記事で最もお伝えしたいポイントの一つです。

感覚的には、

1社より5社
5社より10社

に頼んだ方が、募集力は高くなりそうです。

しかし、現在の賃貸仲介では必ずしも、

依頼会社数＝紹介してくれる会社数

ではありません。

たとえば、オーナーがA管理会社1社へ募集を依頼したとします。

A管理会社が他の仲介会社にも物件情報を提供し、客付けを広く受け付けていれば、

B不動産
C不動産
D不動産
E不動産……

など、多数の会社から入居希望者を紹介してもらえる可能性があります。

つまり、

オーナー → A管理会社 → 多数の仲介会社 → 入居希望者

という仕組みです。

この場合、オーナー自身が10社へ連絡しなくても、1社を窓口として広く募集できます。

重要なのは「何社へ依頼するか」ではなく、「市場全体へ物件情報がきちんと届いているか」です。

一般媒介なのに決まらない物件にありがちな原因

「5社に募集をお願いしているのに3か月決まらない」

このような場合、さらに10社、20社へ増やせば解決するのでしょうか？

必ずしもそうではありません。

原因が別にある可能性があります。

賃料が相場より高い

最も代表的な原因です。

周辺の類似物件が15万円なのに18万円で募集していれば、募集会社を増やしても根本的な解決にはなりません。

市場に合っていない賃料を、会社数だけでカバーすることは難しいでしょう。

初期費用が高い

敷金2か月
礼金2か月
その他費用多数

など、競合物件と比べて初期費用が高ければ、検索段階や比較段階で選ばれにくくなる可能性があります。

写真が悪い

賃貸物件探しでは、インターネット上の写真が第一印象を大きく左右します。

暗い写真
枚数が少ない
広角でない
水回りの写真がない
眺望が分からない

といった状態では、せっかく良い物件でも魅力が伝わりません。

募集会社数を増やす前に、広告の質を改善した方が効果的なケースもあります。

他社が紹介しにくい

客付けを行う仲介会社にとって、

鍵の手配が面倒
内見方法が分かりにくい
担当者につながらない
申込方法が複雑
質問への回答が遅い

という物件は紹介しにくくなります。

入居者から見た魅力だけでなく、仲介会社から見た「紹介しやすさ」も早期成約には重要です。

一般媒介型が向いているオーナー

次のような方は一般媒介型を検討してもよいでしょう。

自分で募集状況を管理できる

複数社との連絡や条件管理を負担に感じない方です。

複数の不動産会社を比較したい

初めて賃貸に出す場合など、どの会社が良いか判断できない場合には比較材料になります。

各社に独自の顧客ルートがある

法人、高級賃貸、外国人、特定地域など、明確に異なる顧客層を持つ会社へ依頼するのであれば、複数社へ依頼する意味が大きくなることがあります。

専任媒介型が向いているオーナー

一方、次のような方は1社へ集約するメリットが大きいでしょう。

本業が忙しい

会社員や経営者など、賃貸募集へ多くの時間を使えないオーナーです。

遠方に住んでいる

東京の物件を地方や海外から所有しているケースなどでは、窓口を一本化した方が管理しやすくなります。

募集から管理までまとめて任せたい

募集だけでなく、

契約
家賃管理
入居者対応
更新
解約
退去
原状回復

まで一貫して任せたい場合には、信頼できる管理会社へまとめるメリットがあります。

高額帯の区分マンションを所有している

高額賃貸では、単純に広告を増やすだけでなく、

ターゲット設定
法人需要
物件の見せ方
設備説明
内見対応
入居審査

など、募集の質が重要になります。

高額物件ほど「たくさんの会社へ依頼する」より、「物件の価値を理解して戦略的に募集できる会社を選ぶ」ことが重要になる場合があります。

一般媒介か専任媒介かより「管理会社選び」が重要

ここまで比較してきましたが、結局のところ、

一般媒介型だから決まる

専任媒介型だから決まる

という単純な話ではありません。

賃貸経営において重要なのは、募集方式よりも依頼先の実力です。

では、どのような会社を選べばよいのでしょうか。

管理会社選びのポイント① 他社にも積極的に物件情報を公開しているか

自社だけで入居者を探すのではなく、他の仲介会社からの紹介も積極的に受け入れているか確認しましょう。

窓口は1社、紹介ルートは多数。

この状態を作れる会社であれば、専任型でも広く入居者を募集できます。

管理会社選びのポイント② インターネット広告に強いか

現在の賃貸探しでは、インターネット上で物件を比較する入居希望者が多いため、広告の質は重要です。

確認したいのは、

掲載媒体
写真枚数
写真品質
間取り図
物件コメント
設備情報
周辺環境情報

などです。

単に「ネットに載せます」ではなく、物件の魅力をどう伝えるのかまで確認しましょう。

管理会社選びのポイント③ 適正賃料を提案できるか

オーナーとしては、できるだけ高く貸したいものです。

しかし、

月5,000円高く貸すために2か月空室になる

のであれば、結果的に収益が下がる可能性があります。

たとえば15万円の物件なら、1か月空室になるだけで15万円の賃料収入を失います。

年間6万円高く貸すために長期間空室になってしまえば、本末転倒になる場合もあります。

「最高賃料」ではなく「年間収益」を考えて提案できる管理会社を選ぶことが重要です。

管理会社選びのポイント④ 募集後の報告があるか

募集開始時の査定だけでは不十分です。

重要なのは募集開始後です。

問い合わせ数
内見数
内見者の感想
決まらなかった理由
競合物件の動き

などを分析し、必要に応じて改善する必要があります。

「掲載して待つだけ」の会社ではなく、募集結果を見ながら改善提案をしてくれる会社を選びましょう。

管理会社選びのポイント⑤ 入居後の管理まで考えているか

賃貸経営は、入居者が決まれば終わりではありません。

むしろ入居後の方が長期間にわたります。

家賃滞納
設備故障
近隣トラブル
契約更新
賃料改定
解約
退去
原状回復
敷金精算

など、さまざまな対応が発生します。

国土交通省では、一定の賃貸住宅管理業者に登録制度を設け、管理受託契約に関するルールなどを定めています。

入居者を決める能力だけではなく、入居後の管理能力まで含めて会社を選ぶことが、長期的な賃貸経営では重要です。

よくある質問｜賃貸の一般媒介・専任媒介

Q1．賃貸募集は複数の不動産会社へ依頼した方が早く決まりますか？

必ずしもそうではありません。

1社に募集窓口を任せた場合でも、その会社が他の仲介会社へ広く情報を提供していれば、多数の不動産会社から入居者を紹介してもらえる可能性があります。

依頼する会社数よりも、物件情報が市場へどの程度流通しているかが重要です。

Q2．専任で募集すると、その会社のお客様にしか紹介されませんか？

いいえ。

他社からの客付けを積極的に受け入れている会社であれば、他の仲介会社のお客様にも紹介できます。

専任で依頼する場合は、「他社にも物件情報を公開していますか？」と確認しておくことをおすすめします。

Q3．一般媒介型なら何社くらいに依頼すればいいですか？

多ければ多いほど良いとは限りません。

依頼先が増えるほど、募集条件や申込み状況の管理が複雑になります。

複数社へ依頼するのであれば、単純に会社数を増やすのではなく、それぞれの会社へ依頼する明確な理由があるかを考えましょう。

Q4．一般媒介と専任媒介では賃料査定額は変わりますか？

査定方法は会社によって異なるため、査定額が変わることはあります。

ただし注意したいのが、「一番高い査定を出した会社＝一番高く貸せる会社」とは限らないことです。

契約を取りたいがために高めの査定額を提示し、募集開始後に値下げを提案するケースも考えられます。

査定額だけでなく、

「なぜその賃料なのか」

「どの成約事例を参考にしたのか」

「競合物件はいくらなのか」

まで確認しましょう。

Q5．専任で任せる不動産会社はどう選べばいいですか？

会社の知名度だけで判断せず、

募集力・他社への情報公開・広告の質・レスポンス・賃料提案・募集後の分析・入居後の管理体制

などを総合的に比較することをおすすめします。

Q6．管理会社と入居者を見つける仲介会社は違うのですか？

違う場合があります。

管理会社がオーナーから物件を預かり、別の仲介会社が入居希望者を紹介して契約につながるケースは一般的にあります。

そのため、「管理会社1社へ任せる＝その会社だけが入居者を探す」というわけではありません。

Q7．空室が長引いたら一般媒介に切り替えた方がいいですか？

まずは空室の原因を確認しましょう。

賃料
初期費用
写真
募集条件
広告露出
内見方法
競合物件

などに問題があれば、募集会社を増やすだけでは改善しない可能性があります。

「会社数を増やす」より先に「なぜ決まらないのか」を分析することが重要です。

空室を早く埋めるためにオーナーが確認したい7項目

一般媒介か専任媒介かを決める前に、次の項目を確認してみましょう。

1．募集賃料は相場に合っているか

2．競合物件と比べて初期費用は高くないか

3．物件写真は魅力的か

4．他の仲介会社も紹介できる状態になっているか

5．内見しやすい状態になっているか

6．問い合わせや内見結果を分析しているか

7．募集条件を必要に応じて改善しているか

この7つができていなければ、依頼会社を1社から5社へ増やしても、思ったような効果が出ない可能性があります。

空室対策で大切なのは「募集会社の数」ではなく「募集の質」です。

賃貸管理会社を変更する場合も「募集力」を確認しよう

現在の管理会社に、

「空室がなかなか決まらない」

「募集状況の報告がない」

「問い合わせ件数すら分からない」

「賃料を下げる提案しかされない」

といった不満を持っているオーナーもいるでしょう。

その場合、管理会社の変更を検討するのも一つの方法です。

ただし、新しい会社を選ぶ際に、

「管理手数料が安いから」だけで決めることはおすすめできません。

仮に管理手数料が月数千円安くなっても、空室期間が1か月長くなれば、それ以上の損失になる可能性があります。

賃貸経営では、

管理手数料＋空室損失＋修繕費＋募集費用

まで含めて考えることが重要です。

【結論】一般媒介と専任媒介、結局どっちがいい？

ここまで一般媒介型と専任媒介型を比較してきました。

結論としては、

「一般媒介だから有利」「専任だから有利」と一概に決めることはできません。

自分で複数社を管理し、それぞれの会社の特徴を活用したいオーナーであれば、一般媒介型が向いている場合があります。

一方、

募集から入居後の管理までまとめて任せたい

複数社とのやり取りを減らしたい

募集状況を一元管理したい

というオーナーであれば、信頼できる1社へ窓口を集約するメリットは大きいでしょう。

そして、最も重要なのは、

「何社へ依頼するか」ではありません。

「その会社が物件の価値を理解し、適正な賃料を設定し、広く入居者へ情報を届け、反響を分析しながら成約まで動いてくれるか」です。

10社へ依頼しても、誰も主体的に動かなければ空室は埋まりません。

反対に1社への依頼でも、その会社が多数の仲介会社と連携し、適切な募集戦略を立てて動けば、十分な募集効果を期待できます。

賃貸経営では「会社数」より「任せる会社の質」を重視しましょう。

賃貸募集・賃貸管理でお悩みのオーナー様へ

「今の管理会社で本当に適正な募集ができているのか分からない」

「長期間空室になっている」

「一般媒介で何社にもお願いしているのに決まらない」

「管理会社を変更するべきか迷っている」

「転勤や住み替えで自宅を初めて賃貸に出したい」

このようなお悩みがある場合には、募集会社を増やす前に、現在の募集方法そのものを見直すことが重要です。

賃貸物件は、同じ部屋でも、

募集賃料・募集時期・広告方法・写真・初期費用・他社への情報公開・内見対応

によって結果が変わります。

特に東京都内の区分マンションでは、同じマンション内や周辺に競合物件が出ていることも多いため、単純な賃料査定だけではなく、競合物件を踏まえた募集戦略が重要です。

「今の募集方法で問題ないのか？」

「もっと良い条件で募集できないか？」

「管理会社を変更した場合、どのような募集方法になるのか？」

など、賃貸募集・賃貸管理についてお悩みの場合は、お気軽にご相談ください。

オーナー様の物件やご希望に合わせて、募集方法・賃料設定・管理方法を一緒に検討いたします。

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