サブリース契約の落とし穴〈前編〉｜仕組みと典型的トラブルを徹底解説

サブリース契約は「空室リスクがなく、家賃が保証される」として不動産オーナーから人気を集めています。しかし実際には、契約をよく理解せずにサインしてしまったことで「思っていたのと違う」「解約できない」「修繕費で赤字になった」など深刻なトラブルに発展する事例が後を絶ちません。
国土交通省や消費者庁も注意喚起を行っているように、サブリース契約はメリットとリスクが表裏一体です。本記事の【前編】では、サブリース契約の仕組みとマスターリース契約との違い、そして現場で多発している典型的なトラブル事例を徹底的に解説します。後編では、解約問題、入居者との関係、売却への影響、裁判例、トラブル回避の実践的対策まで掘り下げます。

サブリース契約とは？

サブリースの基本的な仕組み

サブリース契約とは、オーナーが所有する物件をサブリース会社（不動産業者）が一括して借り上げ、その会社が入居者に転貸する仕組みです。オーナーはサブリース会社に対して貸主となり、サブリース会社は借主であると同時に、入居者に対しては貸主の立場になります。

この方式によりオーナーは「入居者がいなくてもサブリース会社から家賃を受け取れる」と考え、安心して契約しがちです。広告では「空室保証」「30年間安心」「家賃保証付き」といった強調がなされ、安定収益が約束されたかのように錯覚しやすいのが特徴です。

しかし実際には、契約書の条文を細かく確認すると「一定期間ごとに賃料を見直せる」「経営上の都合で契約を終了できる」などの条件が盛り込まれており、万能な仕組みではありません。

マスターリース契約との違い

サブリース契約と混同されやすいのがマスターリース契約です。

• マスターリース契約：オーナーと業者が結ぶ一括借上げ契約
• サブリース契約：業者が入居者に転貸する契約

つまり、マスターリースが「一次契約」、サブリースが「二次契約」という関係です。
実務ではまとめて「サブリース」と呼ばれますが、厳密に言えば異なる概念です。

サブリース契約でよくあるトラブル

家賃保証のはずが減額される

サブリース契約で最も多いのが「家賃保証と思っていたのに、実際には減額された」というトラブルです。
例えば「30年間保証」と宣伝されても、契約書には「2年ごとに賃料を見直す」という条項が含まれている場合が多く、更新のタイミングで一方的に減額を通知されます。築年数が経つにつれて保証賃料は下がっていき、10年後には当初より2割〜3割減っていたという事例も珍しくありません。
オーナーは「保証される＝固定賃料」と誤解しやすいですが、実態は「一定期間ごとに下げられる可能性がある賃料」なのです。

一方的な契約解除・中途解約

サブリース会社が「経営上の都合」「採算が取れない」と判断し、オーナーの意思に関係なく契約を終了させるケースもあります。オーナーは安定収益を見込んでいたのに、突然「3か月後に契約を終了します」と通知を受けて大混乱に陥ることも。
このとき入居者はすぐに退去させられるわけではなく、借地借家法により保護されるため、オーナーが新たに契約を引き継がざるを得ないことになります。条件変更や契約書の再作成が必要になり、現場ではトラブルが拡大することが多いのです。

修繕費や原状回復費用の押し付け

サブリース契約では「大規模修繕や退去時の原状回復費用はオーナーが負担」と定められていることが多く、結果的に思ったより収益が残らないことがあります。

退去時の原状回復費用は誰が負担するのか？

• 入居者の故意・過失：入居者負担（敷金で精算）
• 通常損耗・経年劣化：基本的にオーナー負担
• サブリース会社が負担すると明記されている契約もあるが、その分家賃が低めに設定される

つまり「家賃保証があるから安心」と思っていても、退去や修繕のタイミングで赤字になるリスクがあるのです。

入居者とのトラブル責任の所在

「入居者対応はサブリース会社に任せられる」と思っていたのに、実際にはクレームや滞納対応の一部をオーナーに押し付けられるケースもあります。責任分担が曖昧な契約ほど揉めやすいため、事前に確認が必要です。

「30年保証」の誤解と実態

「30年借上げ」と宣伝されていても、その実態は「2年更新×15回」という形式であり、長期保証のように見えて実際には短期ごとの条件見直しが可能な仕組みです。
サブリース会社は更新のたびに賃料を減額する権利を持っている一方、オーナー側は自由に解約できないという極めて非対称的な関係に置かれます。こうした誤解を招く表示については、消費者庁も過去に問題視しており、国土交通省と連携して注意喚起を行っています。
オーナーは「長期保証＝安定」ではないことを理解し、契約前に更新条件や減額条項を細かく確認する必要があります。

前編まとめ

サブリース契約は「空室リスクを回避できる」という安心感の裏で、実際には家賃減額・修繕費用の過大な負担・一方的な解約通知など、多くのリスクが潜んでいます。
さらに「30年保証」と信じていた契約も、実態は2年ごとに条件が見直される仕組みであり、オーナーにとって想定外の落とし穴となることが少なくありません。
こうした誤解や不利益を避けるためには、契約構造や条項を正しく理解しておくことが不可欠です。後編では、「解約できない問題」「サブリース会社の解約権」「入居者退去と契約の関係」「売却時に生じる制約」「裁判例と国のガイドライン」「トラブル回避のための実践的なチェックポイント」を取り上げ、不動産オーナーが後悔しないための知識を徹底的に解説していきます。

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