はじめての賃貸募集・賃貸管理｜空室リスクを避けて成功に導く7つのステップ
「空室が埋まらなかったらどうしよう」「入居者トラブルに自分で対応できるか不安」
そんなお悩みをお持ちの方へ。
初めて賃貸物件を貸し出すオーナーにとって、賃貸募集と賃貸管理は未知の連続です。
家賃収入というメリットの裏に、空室リスクや原状回復、入居者対応など、事前に知っておくべき注意点も多く存在します。
本記事では、不動産オーナー初心者の方でも安心して始められるように、「7つのステップ」で賃貸募集から管理までの流れを丁寧に解説します。
- 賃料設定や広告戦略のコツ
- トラブル回避の入居審査と契約の注意点
- 管理委託と自主管理の違い
- 退去・空室対策の具体策
不動産を初めて貸す方でも、この記事を読むことで、失敗を避けて安定した賃貸経営が目指せます。ぜひご活用ください。
STEP1｜賃貸に出す前の準備
エリアの家賃相場を調べる
まずは「貸せばいくらになるのか」を正確に知るために、家賃相場の調査から始めましょう。
SUUMOやHOME’S、アットホームなどの不動産ポータルサイトを使い、自分の物件と似た条件（エリア、築年数、間取り、階数）で検索し、相場を把握します。
想定収支をシミュレーションする
次に、家賃収入と支出を比較して収支シミュレーションを行います。
以下のような支出項目を忘れずに計上しましょう
- 固定資産税・都市計画税
- 管理費・修繕積立金（区分所有の場合）
- 火災・地震保険料
- 賃貸管理手数料（委託の場合、月額賃料の3〜7％程度）
- 入居者募集時業務委託手数料（月額賃料の1ヶ月分）
- 原状回復・修繕費（退去時を想定）
短期で赤字にならないか、中長期で資産として成立するかを見極めることが、成功の第一歩です。
STEP2｜物件の魅力を引き出すリフォーム・クリーニング
築年数・状態に応じた改善策
築古物件では、リフォームによって収益性が大きく変わることがあります。
内装や設備が古いままだと、家賃を下げても決まりづらくなります。
- クロス・フローリングの貼り替え
- 水回り（キッチン、浴室、洗面台）の更新
- エアコンや照明器具の設置・交換
- 全体のリノベーション
「最低限住める」よりも「ここに住みたい」と思わせる仕上がりを意識しましょう。
清掃や小規模工事でも印象は激変する
大規模なリフォームが不要な場合でも、丁寧なクリーニングと小さな修繕で第一印象は大きく改善します。
特に水回りや窓まわり、換気扇の汚れは内見時に悪印象を与えるため、重点的に対応しましょう。
STEP3｜募集条件の設定
適正な賃料の決め方
家賃設定は高すぎても低すぎても問題です。相場より1万円高いだけで数ヶ月空室になるリスクがあります。
逆に安すぎると収益が圧迫され、長期運用に支障が出ます。周辺相場を基準に、リフォーム内容や設備差を加味して調整しましょう。
礼金・敷金・更新料のバランス
近年は「礼金ゼロ」や「更新料なし」など柔軟な条件が求められる傾向にあります。
入居促進のために初期費用を下げる代わりに、家賃を若干高めに設定するなど、トータルでバランスをとることも可能です。
ペット可・事務所利用などのニーズ対応
ペット可や楽器相談可など、特定のニーズを満たす条件を設定すれば、競合物件との差別化にもつながります。
その際は、敷金を1ヶ月追加するなどしてリスクヘッジも忘れずに。
STEP4｜効果的な賃貸募集
広告媒体の選定と掲載
賃貸募集はポータルサイトを中心に展開します。
主な媒体は以下のとおり
- SUUMO
- HOME’S
- アットホーム
- カナリー
ポータルサイトに掲載する際は、不動産会社との専任媒介契約を結ぶことで、掲載優先度が上がることもあります。
写真とコメントの工夫
写真はプロに依頼するか、広角レンズ・明るい自然光で撮影します。
内装だけでなく、外観・設備・近隣の環境も撮影することで、閲覧者の関心が高まります。
コメント欄では、「どんな暮らしができるか」を想像させる文言を添えるのが効果的です。
例：「南向きのリビングで休日はのんびり日向ぼっこを」「目の前に公園。子育て世帯にもおすすめ」
STEP5｜入居審査と契約
入居審査で見るべきポイント
トラブルを防ぐには、入居者選定が重要です。
以下の観点で審査を行いましょう。
- 勤務先・勤続年数・年収
- 保証会社の審査可否
- 過去の入居履歴・トラブル歴
- 緊急連絡先の確認
審査を自分で行うのが不安な場合は、管理会社に一任するのも有効です。
賃貸借契約の注意点
契約書は宅建士による重要事項説明の後、締結されます。
以下の条項はしっかり確認しましょう
- 家賃支払日・振込先
- 更新料・更新条件
- 中途解約・違約金条項
- 特約条項（ペット、DIY、民泊等）
書面で明確に取り決めておくことで、後のトラブルを回避できます。
STEP6｜入居後の管理業務
自主管理と委託管理の違い
オーナー自身が対応する「自主管理」には、手数料がかからない反面、時間と労力が必要です。
一方「管理委託」は管理費がかかるものの、以下の業務を代行してもらえます：
- 家賃の集金・滞納対応
- 設備故障・修繕対応
- 更新手続き・退去立会い
- 近隣クレームへの初動対応
管理経験がない方や複数物件を運営している方には委託管理が安心です。
修繕・更新・トラブル対応
電球交換や水漏れなどの小修繕
- 設備交換（エアコン、給湯器等）の判断
- 契約更新通知や更新料の請求
- 騒音やゴミ出しマナー違反の対応
このような日常業務が安定収益を支える基盤になります。
STEP7｜退去・空室対策
原状回復と再募集の段取り
退去後は速やかに原状回復を行い、空室期間を短縮しましょう。
内装の状態を確認し、次回の募集に向けた改善点を洗い出します。
- 壁紙の張替えや床の修繕
- クリーニングの徹底
- 設備交換（古いエアコンや照明など）
空室対策の具体策
家賃を1,000円単位で微調整
- 礼金ゼロやフリーレントの設定
- インターネット無料などの導入
- 広告費（AD）を増額し、客付力を高める
賃貸経営では「空室期間の短縮」が最も利益に直結するため、柔軟かつ積極的な対応が必要です。
まとめ｜初めてでも大丈夫。段取りと判断力が成功を導く
賃貸募集・管理には、さまざまな工程と選択肢があります。
しかし、7つのステップを押さえておけば、初心者でも確実に安定した経営が目指せます。
- 相場を知る → 無理のない家賃設定
- 見せ方を工夫 → 募集力アップ
- 管理を任せる → 安心・効率的な運営
不安があるときは、信頼できる不動産会社や管理会社に相談し、プロの力を借りることも大切です。
よくある質問（FAQ）
- 募集はいつから始めればいい？
-
退去1ヶ月前からの告知・募集が基本。早めの準備が空室期間短縮の鍵です。
- 家賃の未払いが起きたら？
-
保証会社を利用していれば、立替え払い＋督促対応が可能です。
- 初めての賃貸経営で管理委託は必要？
-
時間が取れない方や手続きに不安がある方には強くおすすめです。
迷ったらプロに相談してみませんか？
賃貸・購入・売却・管理など、不動産に関するお悩みは、人それぞれ状況や目的が異なります。
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